Mit Wirkung ab 1. Januar 2014 sollte beginnen, das neue Gesetz zur Steuer auf Erwerb der unbeweglichen Sachen zu gelten, welches die bestehende Regelung der Immobilienübertragungssteuer ersetzen soll. Die Notwendigkeit der Annahme dieses Gesetzes ergibt sich aus dem Bedarf, die Versteuerung der entgeltlichen Übertragungen und Übergänge der unbeweglichen Sachen sicherzustellen auch danach, was in Übereinstimmung mit der Programmklärung der Regierung der Tschechischen Republik die Erbschafts- und Schenkungssteuer unter das Regime der Einkommensteuern transformiert werden und das bestehende Gesetz zur „Dreisteuer“ (Gesetz über die Erbschafts-, Schenkungsteuer und die Immobilienübertragungssteuer) aufgehoben wird. Die Immobilienübertragungssteuer wird somit als die einzige (neben der Erbschafts- und Schenkungssteuer) nicht unter die Einkommensteuer verschoben, sondern sie wird auch weiterhin durch ein separates Gesetz zur Steuer auf Erwerb der unbeweglichen Sachen geregelt. Dieses soll im Vergleich zur bestehenden Anpassung wesentliche Änderungen erfahren.

Die Grundprinzipien der vorgeschlagenen Anpassung sind Anpassung der Regelung der Immobiliensteuer auf das neue Zivilgesetzbuch, die Änderung der Person des Steuerpflichtigen von dem Übertragenden auf den Erwerber, die Erweiterung des Steuergegenstandes auf die Übertragungen von Anteilen in den Handelskorporationen, die die unbeweglichen Sachen besitzen, die Aktualisierung des veralteten Systems der Steuerbefreiung und auch die Reduzierung der Fälle der verpflichtenden Vorlegung der Expertengutachten für Zwecke der Festsetzung der Steuergrundlage und damit verbundene Reduzierung des administrativen Aufwands der Steuerverwaltung.

Kurze Charakteristik der Hauptänderungen der Versteuerung der entgeltlichen Immobilienübertragungen:

Änderung des Steuerpflichtigen von dem Übertragenden zum Erwerber der Liegenschaft

Die vorgeschlagene Konzeption geht davon aus, dass der Steuerpflichtige jeweils Erwerber sein soll. Das Hauptziel dieser Änderung sollte (lt. dem Gründebericht zum Gesetzesentwurf) die Erhöhung der Effektivität der Steuererhebung, die Kürzung des Steuerverfahrens und Reduzierung seines administrativen Aufwands im Bezug auf die angeblich einfachere Eintreibbarkeit der Steuer sein. Laut der neuen Konzeption sollte der Steuerpflichtige derjenige sein, wer die Ausgabe und nicht das Einkommen hat, was auch laut Stellungnahme der Steuerberaterkammer der Tschechischen Republik (im Folgenden nur Kammer) im Widerspruch zu den Verfassungsprinzipien der Versteuerung ist. Die Kammer machte darüber hinaus in ihren Bemerkungen zum Gesetzesentwurf auf die mögliche Verformung auf dem Liegenschaftsmarkt aufmerksam, denn es muss nicht offensichtlich sein, ob der angebotene Preis der Preis ist, der um die Immobilienübertragungssteuer reduziert ist oder nicht. Ganz im Gegenteil, im Widerspruch zum Gründebericht machte die Kammer auch auf die mögliche Erhöhung der administrativen Belastung aufmerksam, im Bezug darauf, dass neu die Steuererklärung auch von jeglicher natürlichen Person eingereicht werden müsste, die eine Liegenschaft einkauft. Diese Person muss in Einreichung der Steuererklärung (im Vergleich zum Verkäufer, der oft eine Developmentgesellschaft ist) nicht versiert sein, und die Notwendigkeit der Einreichung der Steuererklärung kann ihr somit aufgrund der Steuerberatungskosten ziemlich verteuern. Als Lösung schlug die Kammer vor, auch bei der Immobiliensteuer die Person des Steuerpflichtigen (Verkäufers) und des Zahlers (Käufer) zu unterscheiden, wie es z.B. bei der Mehrwertsteuer der Fall ist.

Erweiterung des Steuergegenstandes

Der Gegenstand der Steuer auf Erwerb der unbeweglichen Sachen ist insbesondere der entgeltliche Erwerb des Eigentumsrechts zur unbeweglichen Sache. Der Ersatz des Begriffs „Liegenschaft“ durch den Begriff „unbewegliche Sache“ hängt mit der Novelle des Zivilgesetzbuches, welches ab dem 1. Januar 2014 Wirksamkeit erlangt, zusammen. Das Zivilgesetzbuch erweitert wesentlich den Begriff der unbeweglichen Sachen auch auf die dinglichen Rechte zu ihnen. Das Gesetz zur Steuer auf unbewegliche Sachen erweitert diesbezüglich den Steuergegenstand um eines von diesen Rechten und zwar das sog. Recht zum Bau, welches die Person, die von dem Grundstücksbesitzer abweichend ist, berechtigt, auf diesem fremden Grundstück einen Bau zu errichten. Neben dem entgeltlichen Erwerb des Besitzrechts soll neu der Steuergegenstand auch der Erwerb der unbeweglichen Sachen durch die Ersitzung sein. Die Ersitzung ist schon von ihrer Natur ein entgeltloser Erwerb der Sache und seine Versteuerung ist somit lt. Stellungnahme der Kammer im Widerspruch zum Kern der jeweiligen Steuer.
Der Steuergegenstand umfasst nach dem vorgeschlagenen Gesetz auch die Änderung der beherrschenden Person einer Handelskorporation, sofern in ihrem Vermögen, oder im Vermögen einer Person, die sie beherrscht, eine unbewegliche Sache steht. Die Versteuerung hätte somit neu die Auswirkung auf jegliche Gesellschaft, die im Vermögen eine unbewegliche Sache hat, sofern es zur Änderung des Eigentümers der Gesellschaft kommt. Die ganzlandsorientierte Einführung der Versteuerung der Übertragungen der Geschäftsanteile der Steuer auf Erwerb der unbeweglichen Sachen würde laut Stellungnahme der Kammer viele Probleme mitbringen und darüber hinaus ist im Widerspruch zum bestehenden Konzept die Befreiung von der Einkommensteuer des Verkaufs des Anteils der Muttergesellschaft an der Tochtergesellschaft. Laut der letzten Nachrichten gelang es, aus dem laufenden Beanstandungsverfahren die Versteuerung der Übertragung der „Immobiliengesellschaften“ von dem Gesetzesentwurf zu beseitigen.

Einschränkung des Instruments der Steuerbefreiung

Das neue Gesetz hebt völlig die Befreiung der Einlagen in das Stammkapital der Handelsgesellschaften von der Immobilienübertragungssteuer, die zur Zeit mit dem zeitlichen Test bedingt ist, welches den Missbrauch dieser Steuerbefreiung verhindern soll, auf. Es soll auch die Steuerbefreiung bei den ersten entgeltlichen Übertragungen von Bauten in den Situationen, wo die Übertragung im Zusammenhang mit der Unternehmertätigkeit durchgeführt wird, völlig aufgehoben werden. Die Steuerbefreiung könnte somit erhalten sein, sofern es sich um einen Wohnungsbau oder Ausbau der Familienhäuser handeln wird. Die Steuerbefreiung wird weiters bei den Übertragungen der Wohnungen aus dem Vermögen der Wohnungsbaugenossenschaft erhalten, was den Eindruck der Präferenz des Genossenschaftsausbaus zum Nachteil von sonstigen erwecken kann.

Festsetzung der Steuergrundlage und die Pflicht, die Expertengutachten vorzulegen

Die Basis der Steuer auf unbewegliche Sachen soll der Anschaffungswert der Immobilien sein. Der Anschaffungswert ist in der Regel der vereinbarte Preis, d.h. der Preis, den die Teilnehmer abmachten. Von dem vereinbarten Preis kann man jedoch nur unter der Voraussetzung ausgehen, dass dieser nicht um mehr als ein Drittel niedriger ist als der sog. Vergleichspreis. Das neue Gesetz sollte die Pflicht zur Vorlegung der Expertengutachten zwecks Festsetzung der Steuergrundlage wesentlich einschränken und demzufolge auch die Kosten der Steuerpflichtigen ersparen, deshalb muss ihr Vergleichspreis beim Erwerb der gewöhnlich übertragenen Liegenschaften (der Familienhäuser, der Bauten für die Familienerholung, Garagen usw.) nicht von dem Preis, der laut der Bewertungsvorschriften festgesetzt ist (der sog. festgestellte Preis), sondern von dem sog. administrativen Preis, abgeleitet sein. Der administrative Preis geht von den Preisen der ähnlichen Liegenschaften an dem jeweiligen Ort und in dem vergleichbaren Zeitraum, die von den Steuerverwaltern eingeholt werden, aus. Die Nutzung des administrativen Preises ist jedoch nur eine Möglichkeit, nicht die Pflicht, und die Steuerpflichtigen können somit auch weiterhin in allen Fällen die Expertengutachten vorlegen.

Steuersatz

Zur Zeit wird der 4% Satz der Steuer auf Erwerb der unbeweglichen Sachen vorgeschlagen.

Verlängerung der Frist für Einreichung der Steuererklärung

Es soll zur Verlängerung der Frist für Einreichung der Steuererklärung kommen. Diese sollte neu bis Ende des zweiten Kalendermonats folgenden auf den Kalendermonat, in welchem es zum Erwerb des Eigentumsrechts zur Liegenschaft kam, eingereicht werden.

Der Text des Gesetzesentwurfs befindet sich immer in der Anhörungsphase, daher ist es nicht klar, in welcher Form dieser zur Verhandlung der Regierung und dann dem Parlament der Tschechischen Republik unterbreitet wird und es ist überhaupt nicht möglich zu sagen, in welcher Form und ob dieser überhaupt genehmigt wird. Trotzdem würde der in diesem Artikel näher gebrachte Entwurf eine grundsätzliche Änderung in der Konzeption der Immobilienübertragungssteuer bedeuten und daher wird es interessant sein das weitere Schicksal des Entwurfs zu beobachten.