Dne 1.1.2014 vstoupilo v účinnost Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen ZoS), které nahradilo dřívější právní úpravu o dani z převodu nemovitostí. Ačkoliv z názvu ZoS lze usuzovat, že poplatníkem by měl být subjekt, který nabývá, stále byl ve většině případů úplatných nabytí vlastnických práv k nemovité věci, dle ZoS ve znění do 31.10.2016, poplatníkem převodce, ale pro případy koupě a směny umožňovalo ZoS, aby se převodce s nabyvatelem ve smlouvě dohodli, že poplatníkem bude nabyvatel. Novela ZoS účinná od 1.11.2016 stanovila, že poplatníkem je vždy nabyvatel.

ZoS, ve znění účinném do 31.10.2016, a jeho důvodová zpráva přinesly i další změny, z nichž zmíníme: změnu způsobu stanovení základu daně, který vychází z tzv. nabývací hodnoty, definici sjednané ceny a úplaty, upuštění od nutnosti nechat zhotovit znalecký posudek, pokud to ustanovení ZoS výslovně nevyžaduje.

Již za účinnosti předchozí právní úpravy (tj. dle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí) vznikaly spory mezi poplatníky a finanční správou ohledně toho, zda základ daně z převodu nemovitostí má či nemá obsahovat také DPH v případech, kdy DPH bylo účtováno jako součást kupní ceny. Tyto spory přetrvaly až doposud, tj. i po účinnosti ZoS od 1.1.2014.

Dle § 10 ZoS je základem daně z nabytí nemovitých věcí nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

Nabývací hodnotou je dle § 11:

1. a) sjednaná cena,
2. b) srovnávací daňová hodnota,
3. c) zjištěná cena, nebo
4. d) zvláštní cena.

Sjednanou cenou se dle § 13 rozumí: „úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci“ a úplatou se rozumí dle § 4: „částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijatá plnění“. Nesouhlas daňových subjektů přineslo hlavně znění důvodové zprávy k § 13, které říká: „Ustanovení § 13 vymezuje, co se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí sjednanou cenou. Za sjednanou cenu se považuje úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, přičemž úplatu je nutné vykládat ve smyslu její definice obsažené v § 4. Sjednaná cena zahrnuje jakékoli protiplnění, které je nebo má být na základě ujednání mezi smluvními stranami poskytnuto za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, a to buď nabyvatelem nebo jinou osobou, buď ve prospěch převodce, nebo třetí osoby. Ve svém důsledku to mimo jiné znamená, že sjednaná cena je celkovou cenou včetně daně z přidané hodnoty. To také odpovídá skutečnosti, že do zjištěné ceny se taktéž promítá tato daň. Sjednaná cena naproti tomu nezahrnuje vedlejší plnění, jež nabyvatel poskytne v souvislosti s nabytím vlastnického práva k nemovité věci mimo rámec smluvního vztahu s převodcem, např. platby realitní kanceláři za zprostředkování koupě.“

Zastánci názoru, že daň z přidané hodnoty by se neměla zahrnovat do základu daně z nabytí nemovitých věcí, vycházejí ze skutečnosti, že přijatá daň z přidané hodnoty nezvyšuje jejich příjem, ale převodce lze v této situaci označit jako „ tzv. pokladníka veřejné správy“, neboť inkasuje příjem pro veřejný rozpočet.

Průlom tohoto sporu přinesl rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 28.6.2017, č.j. 4 Afs 88/2017-35, kdy obec Střelská Hoštice, jako převodce prodávané nemovité věci a plátce DPH, prostřednictvím kasační stížnosti docílila, že základ daně z nabytí nemovitých věcí se bude, u nemovité věci prodávané z  jejího vlastnictví, počítat ze sjednané ceny bez DPH. Důležité závěry tohoto rozsudku lze shrnout v následujících bodech:

1. Smyslem daně z převodu nemovitostí je zdanění finančního výnosu získaného prodejem nemovitosti, tento závěr je nutné vztáhnout i na daň z nabytí nemovitých věcí dle ZoS, protože její podstatou je shodně podrobit dani úplatné transfery nemovitých věcí.
2. Hodnota DPH, která je plátcem DPH přijímána jako součást kupní ceny, není součástí finančního výnosu plátce.
3. V tomto případě připadají v úvahu dva výklady dotčených ustanovení ZoS a záměr zahrnutí DPH do základu daně z nabytí nemovitých věcí nebyl do příslušných ustanovení ZoS výslovně zakotven. V případě více možných výkladů práva je nutno dát přednost tomu, který nejméně zasahuje do základního práva či svobody, jinak řečeno tomu, který je ve prospěch postižené strany.

Dne 5.9.2017 vydala Finanční správa informaci „Finanční správa bude u daně z nabytí nemovitých věcí akceptovat u poplatníka převodce cenu sjednanou bez DPH“[1], kdy sděluje, že přizpůsobuje svoji správní praxi rozsudku NSS: „Nově tak budeme při stanovení ceny sjednané pro účely stanovení základu daně akceptovat cenu sjednanou bez DPH pro případy, kdy v období od 1.1.2014 do 31.10.2016 byl poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí převodce.“

Ve svém závěru poukazuje Finanční správa na skutečnost, že soudy se nezabývaly případy, kdy poplatníkem daně je nabyvatel, přitom posouzení této otázky je nezbytné pro její správní praxi, proto bude tato otázka ještě předmětem dalšího zkoumání.

Podle Finanční správy otevírá uvedený verdikt NSS možnosti pro dosažení snížení základu daně z nabytí nemovitých věcí a to jak u probíhajících řízení, tak u řízení, která sice již byla uzavřena, ale doposud neuplynula lhůta pro stanovení daně.

Rozsudek NSS otevírá otázku základu daně z nabytí nemovitých věcí i pro případy, kdy poplatníkem byl (od 1.1.2014 do 31.10.2016) nebo je (od 1.11.2016) nabyvatel- plátce DPH (možná i neplátce).

Bude jistě zajímavé sledovat jak další kroky správce daně, tak vývoj názorů na možné řešení dalších otázek, které se v této oblasti otevírají, v odborné veřejnosti.

Pokud se vás tato problematika týká, budeme připraveni vám pomoci s praktickým řešením při jejím využití ve vašem podnikání.