Rádi bychom vás upozornili na důležitý rozsudek Nejvyššího správního soudu (dále „NSS“) 4 Afs 64/2023-44, který se zabýval posouzením pozemku jako stavebního pro účely DPH. Pozemky převáděné mezi smluvními stranami byly nezastavěné, avšak dle územního plánu obce se nacházely v její zastavitelné části. Smluvní strany posoudily jejich prodej jako osvobozený od DPH, správce daně naopak jako zdanitelný a DPH doměřil. Související spor rozhodoval až NSS.

Pro upřesnění uvádíme i příslušná ustanovení zákona o DPH upravující osvobození a zdanění převodu pozemků (klíčový text pro tento spor je zvýrazněn):

Dle § 56 odst. 1 je osvobozeno dodání pozemku, který (a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a (b) není stavebním pozemkem.

Dle § 56 odst. 2 se stavebním pozemkem rozumí pozemek, na kterém

1. má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a (i) který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo (ii) v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
2. může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umísťuje a povoluje nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.  

Vzhledem k tomu, že převáděné pozemky byly v době převodu nezastavěné a ani na nich či v jejich okolí neproběhly stavební práce za účelem budoucí výstavby, založil daňový subjekt (stěžovatel) svoji argumentaci na skutečnosti, že příslušný územní plán obce nelze považovat za správní úkon za účelem zhotovení stavby. V tomto kontextu si dovolujeme od sporného řízení trochu odbočit a upozornit na dvě související skutečnosti. Zaprvé, ustanovení zákona o DPH hovoří o zhotovení „této stavby“, za což je nepochybně nutné považovat již nějakou konkrétní stavbu a nikoliv pouze teoretickou možnost na daném pozemku do budoucna stavět. A zadruhé, k příslušným ustanovením zákona o DPH, novelizovaným od roku 2016, vydalo Generální finanční ředitelství informaci, ve které výslovně za správní úkony za účelem zhotovení „této stavby“ označuje již samotné podání návrhu na změnu územního plánu a zahájení řízení z moci úřední.

NSS pak pro své rozhodnutí jako základní východisko uvádí judikaturu Soudního dvora EU, konkrétně rozsudek C-543/11, kdy Soudní dvůr posoudil pozemek, který byl zastavěný, avšak příslušné budovy byly určeny k demolici s tím, že kupující zamýšlel na pozemku realizovat novou výstavbu, jako pozemek stavební, a to primárně na základě úmyslu stran, kterými byl pozemek určen k zastavění. Klíčovým kritériem dle NSS je proto „úmysl smluvních stran dodat/nabýt příslušné pozemky jako pozemky určené k zastavění, resp. jako pozemky, na nichž má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí“. Předmětný úmysl ve sporném řízení pak NSS posuzoval zejména na základě (i) objednaného znaleckého posudku a v něm stanoveného ocenění pozemků, (ii) skutečnosti, že si kupující uplatnili v souvislosti s nákupem pozemků odpočet DPH, (iii) na základě toho, že si prodávající (stěžovatel) opatřoval územně plánovací informaci potvrzující zastavitelnost pozemků a (iv) skutečnosti, že jeden z kupujících podával návrh na zrušení územního plánu v části, která zahrnula jeden z pozemků do ploch k zemědělskému využití. V důsledku těchto úvah tak došel NSS k závěru, že převáděné pozemky byly pro účely DPH pozemky stavebními a měla být u jejich převodu uplatněna DPH.

V neposlední řadě pak upozorňujeme, že předmětná ustanovení zákona o DPH by měla být novelizována v rámci změn s plánovanou účinností od ledna 2025. V případě dotazů k dané problematice jsme samozřejmě k dispozici.