V nájemním vztahu je jistota (označovaná jako kauce) finanční částkou sloužící k zajištění uspokojení závazků a povinností nájemce vůči pronajímateli pro případ, kdy nájemce neuhradí nájemné, anebo poruší jinou povinnost plynoucí z nájemního vztahu. Kauce se skládá primárně při nájmu bytu, ale může se vyskytovat i při nájmu nebytových prostor či v jiných právních vztazích. Tento článek dále pojednává o problematice zejména ve vztahu k nájmu bytu.

Vedle obvyklých úskalí kauce, jakým je limit její výše činící trojnásobek nájemného, nebo také nutnost jejího úročení ze strany pronajímatele, může být dalším úskalím i možnost postižení jistoty v exekučním řízení. Pokud je proti nájemci vedeno exekuční řízení, exekutor může na základě svého rozhodnutí za dlužníka (nájemce) nájem vypovědět. K okamžiku skončení nájmu se jistota stává splatnou a před její výplatou dlužníkovi (nebo případným započtením na své pohledávky) bude pronajímatel vyzván exekutorem k poukázání jistoty k rukám exekutora ve prospěch oprávněného v exekučním řízení.

Jistota poskytnutá pronajímateli tady ztrácí na svém významu, jelikož pronajímatelovo právo na uspokojení svých pohledávek není nadále uplatnitelné a co víc, je pronajímatel povinen k rukám exekutora uhradit společně s jistotou i její úročení ve výši zákonné sazby. Případné nároky pronajímatele vůči nájemci bude dále nutné uplatňovat občanskoprávní cestou, kdy navíc hrozí riziko nevystěhování nájemníka z důvodu jeho nemajetnosti, která může být překážkou hledání jiného bydlení.

Popisovaný postup exekutora nemá vad po právní stránce. Přestože nejde o častý způsob vedení exekučního řízení, je po právu a nelze vyloučit možnost jeho uplatnění.

Důkladná lustrace osoby nájemce z hlediska jeho insolvenční historie či vedených exekucí je velice žádoucí, avšak neznamená, že v budoucnu by taková situace nastat nemohla. I prvotně bezproblémový nájemce bez exekucí se může ocitnout v situaci, kdy bude exekuční či insolvenční řízení proti jeho osobě zahájeno v průběhu nájemního vztahu.

Dalším velice problematickým aspektem nájemních vztahů je situace, kdy se nájemce odmítne po skončení nájemního vztahu odstěhovat. Běžně bývá uváděna a publikována možná trestněprávní odpovědnost pronajímatele v situaci, kdy nájemce z bytu vlastními silami vyklidí a vymění známky, což může naplnit skutkovou podstatu porušení domovní svobody.

Vedle výše uvedené trestněprávní odpovědnosti pronajímatele může však nastupovat také i trestněprávní odpovědnost nájemce s ohledem na skutkovou podstatu neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. Dřívější přístup za této situace byl takový, že problematika setrvání nájemců v bytě i po skončení nájemního vztahu je čistě občanskoprávní záležitostí, viz nález Ústavního soudu II. ÚS 413/04, aktuálně však došlo k prolomení této judikatury s ohledem na změny nájemního vztahu obsažené v novém občanském zákoníku a uplatnění trestněprávní roviny v těchto vztazích i vůči nájemci je možné, pokud nájemce byt po skončení nájemního vztahu neopustí. Tyto závěry plynou z usnesení Nejvyššího soudu spisová značka 6 Tdo 1161/2020.