Oblastí, která byla zasažena rekodifikačními změnami nejvíce, jsou bezesporu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že v této oblasti vzniká mnoho nejasností a kolují různé fámy, rozhodli jsme se připravit miniseriál, ve kterém vám změny v oblasti nemovitostí popíšeme v nejdůležitějších aspektech. V dnešní, první části, seriálu jsme pro vás zmapovali základní právní exkurz, abyste si udělali představu, z jakého důvodu je nutné nastalé právní změny v oblasti nemovitostí projektovat i do oblasti daní a účetnictví.  V dalších dílech našeho seriálu se pak budeme věnovat dopadu těchto změn do daně z přidané hodnoty, daně z příjmů, účetnictví a majetkových daní.

Od 1. ledna 2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „Nový občanský zákoník“ nebo „NOZ“). Kromě jiného Nový občanský zákoník přináší celou řadu změn
i v oblasti nemovitostí. Např. pojem nemovitost zaniká a je nahrazen pojmem věc nemovitá. Stavba se může, ale nemusí stát součástí pozemku.

Snahou tohoto textu je podat stručný přehled nemovitých věcí podle NOZ a krátce zmínit problematiku scelení pozemku a stavby.

Nový občanský zákoník definuje věc jako vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Důvodová zpráva k NOZ doplňuje, že věcí je to, co i) je pro člověka užitečné – nejen hospodářsky prospěšné pro život a zároveň ii) ovladatelné, spojené se subjektivním majetkovým právem – vlastnictvím. Věc tedy představuje něco užitečného, co si lze současně přivlastnit. Podle NOZ se věci dělí na hmotné a nehmotné. Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Nehmotné věci jsou práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.

Definice „Věcí movitých a nemovitých“ (§ 498 a násl. NOZ)

§ 498 Nemovité a movité věci

1. Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.
2. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.

V souladu s ustanovením NOZ mezi nemovité věci patří následující:

• Pozemky (vždy bez dalších podmínek),
• Stavby na pozemku – tvoří součást pozemku (má mnoho výjimek),
• Podzemní stavby se samostatným účelovým určením jakož i věcná práva k nim (např. metro nebo vinný sklep pod cizím pozemkem), jde o takovou stavbu, která nebrání v užívání pozemku nad stavbou obvyklým způsobem,
• Věci (stavby), které nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty:

Inženýrské sítě, tzv. liniové stavby,
Dočasné stavby (zděná budova),
Věci (stavby), které podle jiného právního předpisu nejsou součástí pozemku (např. dálnice, silnice a místní komunikace),

• Jednotka (byt či nebytový prostor, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a nově i spoluvlastnický podíl na pozemku),
• Věcná práva, která za nemovité věci prohlásí zákon např. právo stavby (právo stavby je upraveno v § 1240 a následujících NOZ) ,
• Stavby podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platný do 31. 12. 2013, které se podle přechodných ustanovení NOZ nestaly součástí pozemku.

Z výše uvedeného přehledu vyplývá, že nově se dle NOZ za nemovitou věc považují také věcná práva neboli věci nehmotné – např. právo stavby.
Další zásadní novinkou, kterou přináší NOZ, je snaha o scelení pozemku a stavby. Jinými slovy vytvořit z pozemku a stavby, které do 31. 12. 2013 fungovaly jako dvě samostatné věci, věc jednu: pozemek, jehož součástí je stavba.

Tato snaha přináší mnoho různých kombinací, u kterých je nutné bedlivě zkoumat související právní vztahy. Scelení či nescelení pozemku se stavbou závisí především na právech, která se vztahují k pozemku a ke stavbě. Pokud ke dni účinnosti NOZ  byli u stavby a i u pozemku rozdílní vlastníci, pak nedojde ke scelení pozemku a stavby. Tuto problematiku upravuje NOZ v přechodných ustanoveních v § 3054 až § 3061. Podle NOZ pak stavba může být samostatnou nemovitou nebo movitou věcí nebo součástí pozemku nebo součástí práva stavby.

Jak je zřejmé, NOZ nepřinesl do oblasti nemovitých věcí očekávané zjednodušení právní úpravy možná právě naopak. V případě vašeho zájmu o konzultaci v této oblasti jsme vám k dispozici.

Váš tým Fučík & partneři