Český zákon o daních z příjmů nabízí poplatníkům poměrně širokou škálu osvobození od daně z příjmů fyzických osob realizovaných z prodeje (převodu) nemovitých věcí. Jednou z takových možností je i osvobození příjmů z prodeje nemovité věci, ve které sice neměl prodávající bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před jejím prodejem, ale použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Na tuto možnost bychom se mimo jiné rádi zaměřili právě v tomto článku. 

Od 1. ledna 2021 byla v § 4b zákona o daních z příjmů („ZDP“) upravena nová administrativní povinnost, a to oznamovací povinnost poplatníka při uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovité věci. V případě, že poplatník neoznámí tuto skutečnost správci daně do konce zákonné lhůty pro podání daňového přiznání, nemůže osvobození od daně z příjmů využít. 

MF ČR nevyžaduje po poplatníkovi podat toto oznámení na žádném speciálně předepsaném formuláři. Pro uplatnění osvobození příjmů z prodeje nemovité věci stačí tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu ve formě obecné písemnosti. 

Podmínky pro osvobození 

Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Mluvíme-li tedy aktuálně o daňovém přiznání za rok 2021, lhůta pro podání oznámení uplyne 1. dubna 2022, případně 1. července 2022 v případě, že je poplatník před správcem daně zastupován daňovým poradcem.

Zákon vyžaduje, aby poplatník, který učiní vůči správci daně toto oznámení

1. použil získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal (např. příjmy z prodeje bytu získané v roce 2021 lze vynaložit na obstarání jiné bytové potřeby až do konce roku 2022),
   nebo
2. použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Jinými slovy, osvobození příjmů např. z prodeje bytu v roce 2021 lze uplatnit i na retrospektivní případy, kdy poplatník pořídil nějaký jiný byt již v minulosti např. v roce 2020. 

Pokud nedojde ke splnění výše uvedených podmínek pro osvobození tohoto příjmu (tj. prostředky nebudou použity pro obstarání vlastní bytové potřeby v příslušném zdaňovacím období), je příjem z prodeje nemovité věci nutné zdanit dle § 10 ZDP v rámci daňového přiznání. Pokud by poplatník použil získané peněžní prostředky na jinou bytovou potřebu jen zčásti, příjem se osvobozuje pouze ve výši prostředků použitých na vlastní bytovou potřebu a zbylá část příjmu je považována za zdanitelný příjem dle § 10 ZDP. 

Příklad

Příjem částečně osvobozený od daně 
 
Poplatník si kvůli výhodné pracovní nabídce na jaře 2020 koupil byt (jednotku) v Jičíně za 2 600 000 Kč, kde ale bydlel pouze jeden rok. Na jaře 2021 byt prodal za 3 miliony Kč a přestěhoval se s přítelkyní do domu v Praze. Polovinu prodejní ceny (1 500 000 Kč) průkazně využije pro účel údržby a změny stavby domku (tento účel spadá mezi bytové potřeby podle § 4b odst. 1 ZDP), a zbytkem vypomůže splatit hypotéční úvěr své sestře. 

Podmínka předchozího minimálně dvouletého bydliště v prodávané nemovitosti není pro účely osvobození od daně splněna, takže v tomto případě lze od daně osvobodit pouze takovou část příjmů z prodeje bytu, kterou poplatník využil na obstarání nové bytové potřeby – tedy peněžní prostředky, které poplatník investoval do údržby a změny stavby rodinného domu. Druhá polovina příjmů, i když bude vynaložena na obstarání bytové potřeby jeho sestry, podmínku pro osvobození nesplňuje a pro poplatníka se tak jedná o zdanitelný příjem z úplatného převodu nemovité věci podle § 10 odst. 1 písm. b) bodu 1 ZDP. Ve stejném poměru, tedy na 50 %, je nutno snížit i daňové výdaje související s touto zdanitelnou částí příjmu, což bude zejména prokázaná pořizovací cena prodané bytové jednotky v Jičíně, tedy polovina z 2 600 000 Kč. 

Poplatník proto bude za rok 2021 povinen 

• podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, kde vykáže dílčí základ daně z ostatních příjmů podle § 10 ZDP ve výši 200 000 Kč (1 500 000 Kč – 1 300 000 Kč),
• podat správci daně oznámení o využití poloviny příjmů realizovaných z prodeje bytu na obstarání bytové potřeby.

Snížení limitu pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení

Nabytím účinnosti zákona č. 386/2020 Sb., kterým pozbývá platnosti zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, se zrušila daň z nabytí nemovitých věcí a došlo i ke změnám v ZDP. Změnou v tomto zákoně dochází k výraznému snížení limitu pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení. Z původní částky 300 000 Kč byl limit snížen na 150 000 Kč. 

Podle nové úpravy zákona se použije právní úprava úroků z úvěru pouze na úvěry, které byly poplatníkem obstarány po nabytí účinnosti novely zákona. Nová právní úprava se tedy použije pouze na úvěry, které byly daňovým poplatníkem obstarány 1. ledna 2021 a později. Naopak pokud poplatník získal úvěr ještě před 1. lednem 2021, tak i po účinnosti novely zákona o daních z příjmů může uplatňovat limit 300 000 Kč.

Níže přidáváme několik praktických situací, které mohou se změnou legislativy nastat. Koordinační výbor daňových poradců tyto příklady řešil spolu s Generálním finančním ředitelstvím ČR. 

Příklad 1

Poplatník uzavře dne 5. října 2020 s bankou hypoteční úvěr na výstavbu rodinného domu. Pozemek je ve vlastnictví poplatníka. První činnosti směřující k pořízení nemovité věci spočívající ve zpracování architektonické studie a následně stavebně-technické dokumentace k podání žádosti o stavební povolení byly realizovány dne 10. listopadu 2020. První část finančních prostředků byla zaslána na účet poplatníka dne 15. prosince 2020, kdy byl pozemek zastaven ve prospěch banky. První stavební práce započaly dne 20. ledna 2021. Dne 20. května 2021 je dosaženo jednoho metru výšky hrubé stavby a dne 15. června 2021 byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí takto rozestavěného domu. Vklad vlastnického práva bude povolen dne 25. června 2021 zpětně k datu podání návrhu na vklad (tj. k 15. červnu 2021). Výstavba rodinného domu bude dokončena dne 31. prosince 2022.

Řešení

Pro posouzení daného příkladu bude rozhodným okamžikem obstarání bytové potřeby datum vydání stavebního povolení. Pokud bylo stavební povolení vydáno dne 31.12. 2020 bude limit úroků 300 000 Kč, pokud by bylo vydáno až v průběhu roku 2021, bude moci poplatník odečíst od základu daně úroky z hypotečního úvěru pouze do výše 150 00 Kč za zdaňovací období.

Příklad 2

Poplatník plánuje rekonstruovat rodinným dům, který zdědil po rodičích v květnu 2018. Na rekonstrukci má vypracovanou architektonickou studii, na kterou uzavřel dne 1. listopadu 2020 smlouvu s architektem. Dne 8. ledna 2021 uzavřel poplatník s bankou hypoteční úvěr za účelem údržby a změny stavby rodinného domu. Čerpání finančních prostředků proběhne dne 30. ledna 2021. První stavební práce započnou dne 10. února 2021 a kompletní rekonstrukce bude dokončena 5. ledna 2022. 

Řešení

Jelikož činnosti směřující k provedení rekonstrukce započaly dne 1. listopadu 2020 a soustavně pokračovaly od tohoto data, došlo tak k naplnění pojmu obstarání bytové potřeby – údržby a změny stavby rodinného domu – financované z předmětu úvěru do konce roku 2020, poplatník tedy bude oprávněn odečítat od základu daně úroky z hypotečního úvěru podle staré právní úpravy, tj. maximálně do výše 300 00 Kč. 

Stanovisko GFŘ vydalo v tomto případě závěr, kdy rozhodný okamžik obstarání bytové potřeby se bude odvíjet od data, kdy rekonstrukce skutečně fyzicky započala a je na poplatníkovi, jakým dokladem tuto skutečnost správci daně prokáže – např. zahájení prací dodavatelem na základě smlouvy o dílo atd. 

Příjem z prodeje investičního bytu

Závěrem pro úplnost dodáváme, že s účinností od 1. ledna 2021 zákonodárce prodloužil časový test pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí, ve kterých poplatník neměl alespoň dvouleté bydliště bezprostředně před prodejem a tyto příjmy nepoužije na obstarání nové bytové potřeby – tzv. investiční byty.

Časový test byl v těchto případech prodloužen na 10 let a vztahuje se na nemovité věci pořízené po 1. lednu 2021. 

Autor: Vladimír Toráč