Pobídkou v nájemních vztazích je myšleno nájemné se slevou nebo nájemné úplně zdarma. Pobídky v nájmech se vyskytují především u dlouhodobých nájemních smluv. Pronajímatel, který se snaží získat dlouhodobou nájemní smlouvu a tím si zajistit dlouhodobý příjem, je ochoten nájemci nabídnout slevy a bonusy, které ho mají přesvědčit o výhodnosti nájmu. Mezi nejčastější formu pobídky se řadí „rent free“. 

Rent free umožňuje nájemci využívat pronajaté prostory po určitou dobu se sníženým nebo dokonce i nulovým nájmem. Toto zvýhodnění může být krátkodobé, ale může ovlivnit i celý nájemní vztah. Vychází se z toho, že uspořený nájem v prvních letech nájmu je v podstatě přenesen do let následujících. To znamená, že nájemník hodnotu zaplatí, ale ne v současné době, protože platba nájemného je odložena do budoucnosti a zaplatí ho až v období, kdy mu zvýhodnění skončí.

Mezi další druhy pobídek se řadí úhrada nákladů za stěhování do nově pronajatého prostoru nebo například pokrytí odstupného z původního nájmu. 

Zda se jedná o pobídku, která bude v účetnictví časově rozlišena, řeší interpretace Národní účetní rady („ NÚR“) I-17 Pobídky v nájemních vztazích.

Interpretace NÚR

Interpretace si klade otázku, zda se výhody poskytované pronajímatelem mají časově rozlišovat, či jednorázově ovlivní hospodářský výsledek v okamžiku jejich poskytnutí.

Z pohledu pronajímatele (dodavatele služeb) i nájemce (odběratele) se musí vyhodnotit, zda se jedná o výhodu, jejímž cílem je získání nového nájemce nebo jeho udržení. Pouze v takových případech můžeme výhodu nazývat pobídkou a je možné ji časově rozlišit. V účetnictví se pobídka časově rozliší po celkovou dobu trvání nájmu.

O pobídku se ale nejedná v případě, kdy pronajímatel poskytne slevu z nájemného např. z důvodu rekonstrukce objektu či znemožnění využívání pronajatých prostor v plném rozsahu atd.

Účtování rent free v české účetní úpravě

Pronajímatel

Pronájmem vzniká účetní jednotce na jedné straně výnos a na druhé straně pohledávka. V případě nájemní pobídky však vzniká pronajímateli spolu s pohledávkou za snížené nájemné také budoucí nárok. Ten je vyjádřen účtem 385 – Příjmy příštích období. Výnos v bilanci zůstává, protože výnos časově spadá do daného období, ale příjem peněz zatím nevznikl. Pronajímatel si tak zaúčtuje pohledávku z faktury a výnos v podobě tržby z prodeje služeb a zároveň také budoucí nárok v podobě příjmu příštích období spolu s výnosem v podobě tržby z prodeje služeb.

Nájemce

Pro nájemce je naopak nájemné nákladem vynaloženým v podnikání a na druhé straně závazkem, který je povinný zaplatit. Podobně jako u pronajímatele i nájemci v případě pobídky nevzniká povinnost nájemné v současném období platit. Nájemce je však s jistotou schopen říct, že v budoucnu bude tuto hodnotu muset platit a predikuje si tímto hodnotu závazku vyjádřena účtem 383 – Výdaje příštích období. Náklady v tomto případě věcně a časově souvisí s běžným obdobím, ale výdaj peněz nastane až v budoucnu. Nájemce si tak zaúčtuje dle faktury náklad na spotřebované služby a závazek a zároveň také náklad na spotřebované služby a budoucí povinnost tento náklad uhradit v podobě výdaje příštích období.

Podívejme se na praktický příklad.

Příklad účtování pobídky v nájmech na dobu 5 let z pohledu nájemce

Nájemce má smlouvu na 5 let, přičemž částku nájmu v jednotlivých letech ukazuje níže uvedená tabulka. Nájemce by tak měl spočítat hodnotu celého 5ti letého nájmu a dopočítat průměrnou roční částku nájmu. V našem případě bude průměrný roční nájem činit 310.

Ačkoliv bude nájemce účtovat v prvním roce snížené nájemné 100 podle faktury, zároveň prostřednictvím interního dokladu bude účtovat náklady a související budoucí závazek uhradit průměrné nájemné na účtu 383 Výdaje příštím období. Tak bude pokračovat další dva roky. 

Ve čtvrtém roce, kdy je fakturované nájemné vyšší než dopočtené průměrné nájemné, bude docházet k postupnému zúčtování účtu 383 Výdaje příštích období a tím snižování nákladů na nájem v daném roce na výši průměrného nájmu.

Efekt celého zaúčtování potom tkví v tom, že účetnictví nájemce nebude vykazovat výkyvy, které nevyplývají z vlastní povahy ekonomické činnosti. Samotný postup zaúčtování v jednotlivých letech je uveden níže.

Obdobně bude tento nájemní vztah ve svém účetnictví evidovat i pronajímatel, tzn. využije účtu „příjmů příštích období“ pro zabezpečení pravidelnosti vykazování hodnoty výnosů z nájemného. 

Závěr

Pokud se i vy ocitnete v situaci, kdy držíte v ruce novou nájemní smlouvu, v níž nájem není stanoven jednou pravidelnou částkou a nevíte si rady s účtováním, rádi vám s danou situací pomůžeme.