Nejvyšší soud se nedávno zabýval otázkou, zda je oprávněná výpověď z nájmu bytu, který nájemce využíval k poskytování krátkodobých pronájmů prostřednictvím platforem jako Airbnb.

Žalobce byl v předmětném bytě nájemcem od roku 2009. Na základě nájemní smlouvy z tohoto roku měl být byt využíván výlučně pro bytové účely. Nájemce byl současně oprávněn přenechat byt nebo jeho součást do podnájmu jiným osobám. V dubnu roku 2020 požádal žalobce žalovanou o prominutí nájemného z důvodu „aktuální situace ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů“. V návaznosti na další komunikaci stran sporu a prohlídku bytu vypověděla žalovaná žalobci nájem podle ustanovení § 2288 občanského zákoníku, konkrétně z důvodu hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu, spočívajícímu v užívání bytu k podnikatelským účelům v rozporu s nájemní smlouvou.

Nájemce se tedy rozhodl domáhat určení neoprávněnosti výpovědi soudem. Obvodní soud pro Prahu 1, který se předmětnou žalobou zabýval, pak dovodil, že výpověď byla oprávněná a obsahovala všechny zákonné náležitosti. Důvodem výpovědi byl fakt, že žalobce neužíval byt ke sjednanému účelu, tedy bydlení, ale ke krátkodobému pronájmu turistům. Ačkoli mu smlouva umožňovala byt podnajímat, krátkodobý pronájem neplní účel „plnění bytových potřeb“, a takový pronájem odporuje účelu stanovenému ve smlouvě, když zákaz takového pronájmu vyplýval dle soudu již ze samotného znění smlouvy.

Žalobce se odvolal, Městský soud však rozhodnutí Okresního soudu potvrdil. Nad již výše zmíněné dodal, že „potřeba bydlení nespočívá jen v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině“. Služby typu Airbnb je pak potřeba považovat za služby ubytovací. Žalovaná podle odvolacího soudu mohla dokonce žalovanému dát výpověď podle § 2291 občanského zákoníku bez výpovědní doby, z toho důvodu nemusela žalobce nejprve vyzvat ke sjednání nápravy při použití výpovědi podle § 2288, jako to udělala v tomto případě.

S rozhodnutím Městského soudu se žalovaný nespokojil a podal dovolání k Nejvyššímu soudu. Ten se většinou dovolání podrobně nezabýval, jelikož se podle něj soudy nižších instancí neodchýlily od ustálené rozhodovací praxe. Dále shrnul, že výpověď nebyla v rozporu s dobrými mravy a výpovědi nemusela předcházet výzva k nápravě závadného stavu. Podrobněji se zabýval otázkou toho, zda přenechávání bytu prostřednictvím platforem jako Airbnb představuje užívání bytu v rozporu s účelem nájmu. Dle názoru Nejvyššího soudu zákon stanoví nájemci povinnosti, jejichž porušení může znamenat naplnění výpovědního důvodu. Jednou z těchto povinností je i povinnost užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou.

Zvlášť závažným porušením této povinnosti je i přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb. „Předpokladem ochrany nájemce je, že pronajatý byt či dům užívá k „zajištění bytových potřeb“…“ – tedy již výše zmíněné komplexní zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině. Právní úprava občanského zákoníku nepovažuje za bydlení „rekreaci či jiný zjevně krátkodobý účel“, tedy situaci, kdy ubytovaný člověk svou „bytovou potřebu uspokojuje jinak (domov má jinde)“.

Jedná se o zásadní rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se otázek poskytování bytů v rámci služeb jako Airbnb a rozporu těchto služeb s účelem nájmu opodstatňující jeho výpověď. Pro praxi je důležité zejména tím, že jasně stanovuje, že krátkodobé pronájmy nejsou slučitelné s účelem nájmů, které mají sloužit k bydlení, pokud není ve smlouvě výslovně stanoveno jinak.

Toto rozhodnutí může být jedním z prvních kroků k nastavení rovnováhy na trhu s bydlením a trhu s ubytovacími a jinými rekreačními službami.