DPH u nájmu nemovitých věcí od 1. ledna 2021

Dosavadní ustanovení § 56a odst. 3 zákona o DPH (dále jen „ZDPH“) doposud umožňovalo, aby se plátce (pronajímatel) rozhodl, že u nájmu jakékoliv nemovité věci jiným plátcům (nájemcům) pro uskutečňování jejich ekonomických činnosti uplatní daň, tj. nájemné bude účtovat včetně DPH. Výhodou tohoto dobrovolného odvodu DPH z nájmu bylo hlavně to, že plátce byl oprávněn k odpočtu DPH na vstupu (např. DPH zaplacené pří nákupu nemovitosti, opravách na nemovitosti, u služeb souvisejících s nájmem atd.).

S účinnosti od 1. ledna 2021 nastává změna, podle které je omezena tato volba v případech, kdy předmětem nájmu jsou nemovité věci určené pro trvalé bydlení. V případě nájmu těchto nemovitých věci nově vyjmenovaných v § 56a odst. 3 ZDPH (týká se to zejména staveb, částí staveb, jednotek, práva stavby a pozemků, jejichž součástí jsou prostory určené pro trvalé bydlení) musí pronajímatel vždy tento nájem osvobodit od DPH. Z toho pro pronajímatele plyne, že již nadále nebude oprávněn k odpočtu DPH na vstupu. Pokud tedy pronajímatel v minulosti uplatnil nárok na odpočet DPH na vstupu, kterou zaplatil při nákupu nemovité věci, případně u jejího technického zhodnocení, a ještě neuběhla desetiletá lhůta pro úpravu odpočtu daně podle § 78 ZDPH, je třeba začít od roku 2021 tuto úpravu provádět. Pro doplnění pak uvádíme, že daná změna se dotkne pouze pronájmu nemovitostí určených pro bydlení a nikoliv jejich jiného využití. Tedy pokud např. plátce DPH pořídil byt za účelem jeho poskytování pro krátkodobé ubytování (AirBnB), které je považováno za zdanitelné poskytnutí služby, zůstanou jeho odpočty zachovány.

Změny v DPH s odloženou účinností od 1. července 2021 (Novela e-commerce)

S účinností od 1. července 2021 začnou v rámci EU platit nová pravidla pro e-commerce, tedy pro obchodní činnosti prováděné na internetu a pomocí elektronických prostředků. Změny se dotknou zejména obchodníků prodávajících zboží konečným spotřebitelům usazeným v jiných členských státech, tzv. prodej na dálku.

Dojde k rozšíření působnosti zvláštního režimu „jednoho správního místa“ pro výběr DPH na prodej zboží na dálku a poskytování přeshraničních služeb konečným příjemcům (nepodnikatelům) z EU. Pro internetové obchodníky spočívá zjednodušení v tom, že se nemusí registrovat k DPH a plnit povinnosti v každém členském státě, kde prodávají zboží, ale mohou přes domácí online portál podávat přiznání a platit DPH za plnění ve všech členských státech EU. Doposud se tato možnost vztahovala pouze na telekomunikační služby, služby rozhlasového a televizního vysílání a elektronicky poskytované služby.

Nově se zavádí výjimka pro malé podniky usazené pouze v jednom z členských států EU, které nepřekročí roční limit EUR 10 000 pro prodej zboží na dálku a poskytování služeb nepodnikatelům v rámci celé EU. Do limitu může dodavatel tato plnění zdaňovat ve státě, kde má sídlo, a fakturovat tak vždy s lokální daní, tj. čeští obchodníci při využití této možnosti budou veškerá plnění fakturovat s tuzemskou DPH.

Novelou současně dojde ke zrušení osvobození od DPH při dovozu malých zásilek do EUR 22 ze třetích zemí. Konec osvobození od DPH znamená, že na všechny zásilky se bude vztahovat celní deklarace a pro konečného spotřebitele dovezené zboží podraží o vypočtenou DPH. Pro zásilky s hodnotou do EUR 150 budou zavedeny dva volitelné zjednodušené zvláštní režimy, a to nový dovozní režim v rámci zvláštního režimu jednoho správního místa a zcela nový zvláštní režim při dovozu zboží nízké hodnoty. Dovozce se může nechat v celním řízení zastupovat (např. Českou poštou).

V případě, že Vás výše uvedené téma zaujalo, popř. danou problematiku aktuálně řešíte, kontaktujte nás. Rádi Vám poradíme.