S účinností 1. ledna 2021 došlo ke změně zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku[1] (dále jen „ZoM“) a oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.[2] (dále jen „OV“). Nově zavedené změny znamenají nezanedbatelný posun ve způsobech oceňování majetku dle ZoM[3].

Nejvýznamnější změny zavedené v ZoM od 1. 1. 2021 spočívají v tom, že:

• obvyklá cena se určí ze sjednaných cen porovnáním – pro stanovení obvyklé ceny je pak dle OV nově potřeba použít údaje o alespoň 3 obdobných předmětech ocenění (§ 1a, odst. 2a OV);
• ZoM nově definuje tržní hodnotu – tímto aktem zákonodárce v rámci znění ZoM jednoznačně vymezil obvyklou cenu a odlišil od ní tržní hodnotu;
• ZoM a OV nově upravují postup oceňování věcných břemen – podrobný postup ocenění věcných břemen je nyní součástí OV (§39a), přičemž nejmarkantnější změnou je fakt, že ocenění věcného břemene je založeno na skutečné délce jeho dalšího trvání a není tak omezeno dobou pěti, resp. deseti roků, jako tomu bylo doposud. Zároveň OV nově uvádí postup zjednodušeného ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu (§39b);
• ZoM a OV zavádí nový pojem závady na nemovité věci – ZoM definuje, co se závadou na nemovité věci rozumí (§16c), a OV specifikuje, jakým způsobem se má k ocenění závady na nemovité věci přistupovat (§39c).  

ZoM i OV též nově kladou důraz na odůvodnění použitých údajů, postupů a určení použitého standardu hodnoty (§2, odst. 5 ZoM; §1a, odst. 2, 3, 4 OV; § 1b, odst. 3 OV).

Nově též OV požaduje, aby spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty došlo také k určení ceny zjištěné (vyjma případů ocenění pro zajištění pro účely související s činností banky, zahraniční banky nebo spořitelního a úvěrního družstva).

Praktické dopady na oceňování majetku

ZoM do české legislativy nově zavádí standard hodnoty, který je používán pro většinu ocenění majetku nepodléhajících ZoM, a tak přibližuje oceňování pro vymezené případy, pro něž je relevantní ZoM, běžnému (tzv. „tržnímu“) oceňování majetku. Tržní hodnota dle ZoM (§2, odst. 4 ZoM) se pak snaží přiblížit její široce přijímané definici dle Mezinárodních oceňovacích standardů (dále jen „IVS“). Zavedením tržní hodnoty a jednoznačným vymezením obvyklé ceny odpadá řada nejasností při odlišení těchto standardů hodnoty, kterým oceňovatelé dříve čelili.

Zvýšený důraz na uvedení, odůvodnění a kontrolovatelnost postupů ocenění je v souladu s trendem v legislativní úpravě znalecké činnosti (k tomu srov. změny v důsledku zcela nového zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech).

Pro ocenění věcných břemen v souladu se ZoM, resp. OV, se bude nově užívat metody DCF v případě časového omezení dalšího trvání věcného břemene (např. doba trvání života, příp. určitá doba trvání věcného břemene), resp. kalkulace věčné renty v případě věcného břemene zřízeného na neurčitou dobu (§39a, odst. 1 OV). Zavedením těchto postupů dojde k přiblížení se současným postupům tržního oceňování a takto určená cena věcného břemene bude objektivněji vystihovat jeho skutečnou hodnotu. Zjednodušené ocenění věcných břemen pro technickou infrastrukturu (§39b OV) potom určuje jednoduchý, jasný a zejména také sjednocující postup pro ocenění těchto věcných břemen.

Závadou nemovité věci se rozumí věcné břemeno nebo právo zřízené jinak, než jako právo odpovídající věcnému břemeni (§16c, odst. 1 ZoM). Princip jejího ocenění, který uvádí OV (§39c, odst. 1), je obdobný principu ocenění věcných břemen, který jsme rozebrali výše.

Převážně lze hodnotit výše uvedené změny v ZoM a OV pozitivně, neboť v nich lze spatřovat snahu o přiblížení se k principům současné praxe tržního oceňování. V některých případech (např. nutnost spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci, resp. její tržní hodnoty určit její cenu zjištěnou) je ovšem spíše na zamyšlení relativně pochybná užitečnost těchto změn.

_{[1] Zákonem č. 237/2020 Sb.}

_{[2] Vyhláškou č. 488/2020 Sb.}

_{[3] ZoM je pak relevantní pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany.}