Anreize in Mietverhältnissen bedeuten die Miete mit einem Nachlass oder völlig kostenlose Miete. Mietanreize treten hauptsächlich bei langfristigen Mietverträgen auf. Der Vermieter, der versucht, einen langfristigen Mietvertrag zu haben und sich damit langfristige Einkünfte zu sichern, ist bereit, dem Mieter Nachlässe und Prämien anzubieten, um ihn von den Vorteilen des Mietvertrags zu überzeugen. Eine der häufigsten Formen von Anreizen ist „rent free“ (kostenlose Miete).

„Rent free“ ermöglicht es dem Mieter, die gemieteten Räumlichkeiten für einen bestimmten Zeitraum zu einem reduzierten oder sogar mietfreien Preis zu nutzen. Dieser Vorteil kann kurzfristig sein, kann sich aber auch auf das gesamte Mietverhältnis auswirken. Es wird davon ausgegangen, dass die in den ersten Jahren des Mietverhältnisses eingesparten Einsparungen im Wesentlichen auf die Folgejahre übertragen werden. Das bedeutet, dass der Mieter den Wert zahlen wird, aber nicht zum jetzigen Zeitpunkt, da die Mietzahlung in Zukunft gestundet wird und erst in dem Zeitraum erfolgt, in dem die Begünstigung endet.

Andere Arten von Anreizen sind die Erstattung von Kosten für den Umzug in einen neu angemieteten Raum oder beispielsweise die Deckung von Abfindungen aus dem ursprünglichen Mietvertrag. 

Ob es sich um einen in der Buchhaltung zeitlich abzugrenzenden Anreiz handelt, wird in der Auslegung des Nationalen Buchungsrats („NÚR“) --17 Anreize in Mietverhältnissen - bestimmt, 

Auslegung des Nationalen Buchungsrats („NÚR“)

Die Auslegung wirft die Frage auf, ob die vom Vermieter gewährten Begünstigungen zeitlich abzugrenzen sind oder ob sie sich im Zeitpunkt deren Gewährung im Wirtschaftsergebnis auswirken.

Sowohl aus Sicht des Vermieters (Leistungsgeber) als auch des Mieters (Abnehmer/Kunde) ist auszuwerten, ob es sich um einen Vorteil zur Gewinnung oder Bindung eines neuen Mieters handelt.        Nur in solchen Fällen kann man einen Vorteil als Anreiz bezeichnen und diesen zeitlich abgrenzen. 
In der Buchhaltung wird der Anreiz über die gesamte Mietdauer zeitlich abgegrenzt.

Es handelt sich jedoch um keinen Anreiz, wenn der Vermieter einen Mietzinsnachlass z.B. wegen Umbau des Gebäudes oder Unmöglichkeit der vollen Nutzung der Mieträume usw. gewährt.

Buchung von rent free in der tschechischen Rechnungsregelung 

Vermieter

Aus der Vermietung entstehen beim Unternehmen einerseits Erlöse und andererseits eine Forderung. Allerdings erwirbt der Vermieter im Falle eines Mietanreizes mit der Forderung auf die reduzierte Miete auch einen künftigen Anspruch. Dies wird mit dem Konto 385 – Rechnungsabgrenzungsposten (Einnahmen künftiger Perioden) ausgedrückt. Der Ertrag bleibt in der Bilanz, da Erträge in den jeweiligen Zeitraum fallen, der Geldeingang jedoch noch nicht erwirtschaftet wurde. Der Vermieter erfasst somit eine Forderung aus der Rechnung und Erträge in Form von Erlösen aus Verkauf von Dienstleistungen sowie einen künftigen Anspruch in Form von Rechnungsabgrenzungsposten (Einnahmen künftiger Perioden) zusammen mit Erlösen in Form von Erlösen aus dem Verkauf von Dienstleistungen.

Mieter

Für den Mieter stellt der Mietzins einen beim Unternehmen anfallenden Aufwand und andererseits eine seinerseits zu zahlendende Verbindlichkeit dar. Wie beim Vermieter auch beim Mieter besteht keine Pflicht zur Zahlung der Miete in der laufenden Periode. Der Mieter kann jedoch mit Gewissheit sagen, dass er diesen Wert in der Zukunft zahlen muss, und prädiziert daher den Wert der Verbindlichkeit, die als Konto 383 – Rechnungsabgrenzungsposten (Ausgaben künftiger Perioden) ausgewiesen wird. Die Aufwendungen sind in diesem Fall sachlich und zeitlich auf die laufende Periode bezogen, der Geldaufwand wird jedoch in der Zukunft anfallen. Der Mieter erfasst somit laut Rechnung einen Aufwand für konsumierte Dienstleistungen und eine Verbindlichkeit, sowie Aufwendungen für konsumierte Dienstleistungen und die künftige Verpflichtung, diesen Aufwand in Form von Rechnungsabgrenzungen (Ausgaben künftiger Perioden) zu zahlen.

Schauen wir uns ein praktisches Beispiel an.

Beispiel für die Buchung eines Mietanreizes für einen Zeitraum von 5 Jahren aus Sicht des Mieters

Der Mieter hat einen Vertrag für 5 Jahre, der Mietbetrag in den einzelnen Jahren ist in der folgenden Tabelle aufgeführt. Der Mieter sollte daher den Wert des gesamten 5-Jahres-Mietvertrags berechnen und die durchschnittliche jährliche Miethöhe berechnen. In unserem Fall wird die durchschnittliche Jahresmiete 310 betragen.

Obwohl der Mieter im ersten Jahr einen reduzierten Mietzins von 100 gemäß der Rechnung buchen wird, wird er mittels einen internen Belegs Aufwendungen und die damit verbundene künftige Verpflichtung zur Zahlung des durchschnittlichen Mietbetrags auf dem Konto 383 Ausgaben künftiger Perioden erfassen. Dies wird er für weitere zwei Jahre fortsetzen.

Im vierten Jahr, wenn die in Rechnung gestellte Miete höher ist als die kalkulierte Durchschnittsmiete, wird das Konto 383 Rechnungsabgrenzungsposten (Ausgaben künftiger Perioden) allmählich abgerechnet, wodurch die Mietkosten im jeweiligen Jahr auf die Höhe der Durchschnittsmiete reduziert werden.

Die Wirkung der gesamten Verbuchung liegt dann darin, dass die Buchhaltung des Mieters keine Schwankungen aufweisen wird, die nicht aus der Natur der wirtschaftlichen Tätigkeit resultieren. Das tatsächliche Buchungsverfahren in den einzelnen Jahren ist unten dargestellt.

Ebenso wird dieses Mietverhältnis auch vom Vermieter in seiner Buchhaltung erfasst, d.h. er wird das Konto „Rechnungsabgrenzung“ (Einnahmen künftiger Perioden) verwenden, um die Ordnungsmäßigkeit der Ausweisung von Mieteinnahmen sicherzustellen.

Schlussfolgerung

Wenn Sie sich auch in einer solchen Situation befinden, dass Sie einen neuen Mietvertrag haben, in dem die Miete nicht auf einen regelmäßigen Betrag festgelegt ist und wenn Sie nicht wissen, wie Sie buchen sollen, helfen wir Ihnen gerne dabei.