Am 1. Januar 2014 ist die gesetzliche Maßnahme des Senats Nr. 340/Sb., über die Grunderwerbsteuer (nachfolgend als „MGrErwSt.“), die die frühere Rechtsregelung der Grunderwerbsteuer ersetzt hat, in Kraft getreten. Von der Bezeichnung der MGrErwSt. könnte darauf gedeutet werden, dass der Steuerzahler der Erwerber der Immobilie sein sollte; in den meisten Fällen des entgeltlichen Erwerbs der Eigentumsrechte an einer Immobilie gemäß der bis zum 31.10.2016 geltenden Fassung der MGrErwSt. war jedoch der Steuerzahler der Veräußerer; in den Fällen eines Kaufs oder eines Tausches hat die MGrErwSt. jedoch eine vertragliche Vereinbarung des Erwerbers und des Veräußerers, gemäß der Steuerzahler der Erwerber wurde, ermöglicht. Eine Änderung der MGrErwSt., die am 1. November 2016 in Kraft getreten ist, hat festgelegt, dass der Steuerzahler stets der Erwerber ist.

Die bis zum 31. Oktober 2016 geltende MGrErwSt. und deren Begründung brachten weitere Änderungen, von denen wir die folgenden nennen: Änderung der Bestimmungsweise der Steuerbemessungsgrundlage, die auf dem sog. Erwerbswert basiert; Definition des vereinbarten Preises und der Zahlung; Verzicht auf die Notwendigkeit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens, es sei denn, dass dies die Bestimmungen der MGrErwSt. ausdrücklich erfordern.

Bereits während der Gültigkeit der früheren rechtlichen Regelung (d.h. des Gesetzes Nr. 357/1992 Sb., Gesetz über die Erbschafts-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuer) entstanden Streitigkeiten zwischen den Steuerzahlern und der Finanzverwaltung wegen der Frage, ob die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer die MwSt. in den Fällen, in denen sie ein Teil des Kaufpreises war, enthalten soll. Diese Streitigkeiten gibt es immer noch, d.h. auch nach dem Inkrafttreten der neuen MGrErwSt. am 1. Januar 2014.

Gemäß § 10 MGrErwSt. ist die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer der um abzugsfähige Ausgaben geminderte Erwerbswert.  

Der Erwerbswert ist gemäß § 11:

1. a) der vereinbarte Preis,
2. b) der Vergleichswert für die steuerlichen Zwecke,
3. c) der Preis, oder
4. d) der Sonderpreis.

Der vereinbarte Preis gemäß § 13 bezeichnet: "eine Bezahlung für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie", und eine Bezahlung bezeichnet gemäß § 4: "einen Betrag in Geldmitteln oder einen Wert einer geldlosen Leistung, die für eine angenommene Leistung gewährt werden sollen oder gewährt werden.“ Insbesondere stieß die Fassung der Gesetzesbegründung der MGrErwSt. zu § 13 auf Ablehnung der Steuerpflichtigen. Diese lautet: "Die Bestimmungen des § 13 definiert, was unter einem vereinbarten Preis für die Zwecke der Grunderwerbsteuer verstanden wird. Unter dem vereinbarten Preis wird das Entgelt für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie verstanden, wobei das Entgelt im Sinne der in § 4 enthaltenen Definition auszulegen ist. Der vereinbarte Preis umfasst jede Gegenleistung, die anhand der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien für den Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie, und zwar vom Erwerber oder von einer anderen Person, entweder zugunsten des Veräußerers oder zugunsten eines Dritten, gewährt wird. Als ein Ergebnis unter anderem bedeutet, dass der vereinbarte Preis der Gesamtpreis ist, Mehrwertsteuer inklusive. Dies entspricht auch der Tatsache, dass die festgestellten Preise auch diese Steuer widerspiegeln. Der vereinbarte Preis hingegen umfasst keine Nebenleistungen, die der Erwerber im Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentumsrechts an einer Immobilie außerhalb des Rahmens des Vertragsverhältnisses mit dem Veräußerer gewährt, z.B. Zahlungen an einen Immobilienmakler für die Vermittlung des Kaufs.“

Die Befürworter der Ansicht, dass die Mehrwertsteuer in die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht einbezogen werden sollte, gehen davon aus, dass die angenommene Mehrwertsteuer die Einnahmen des Veräußerers nicht erhöht. Der Veräußerer kann dabei als „sog. Kassierer der öffentlichen Verwaltung“ bezeichnet werden, da er eine Einnahme des öffentlichen Haushalts erhält.

Einen Durchbruch brachten in diesen Streit das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 28. Juni 2017, AZ 4 Afs 88/2017-35, den die Gemeinde Střelská Hoštice als Veräußerer einer zu verkaufenden Immobilie und als MwSt.-Zahler mittels einer Revision erzielt hat. Nach diesem Urteil wird die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei der Immobilie, die sie verkauft hat, aufgrund des vereinbarten Preises ohne MwSt. berechnet. Die wichtigsten Schlussfolgerungen dieses Urteils können in den in den folgenden Punkten zusammengefasst werden:

1. der Zweck der Grunderwerbsteuer ist die Besteuerung der aus dem Verkauf der Immobilien erhaltenen finanziellen Einnahmen. Diese Schlussfolgerung muss auch auf die Grunderwerbsteuer gemäß der MGrErwSt. bezogen werden, da es auch deren Zweck ist, die gleichen Übertragungen der Immobilien steuerpflichtig zu machen;
2. der Wert der MwSt., der vom MwSt.-Zahler als ein Teil des Kaufpreises angenommen wird, ist kein Bestandteil der finanziellen Einnahme des Zahlers;
3. in diesem Fall kommen zwei Auslegungen der einschlägigen Bestimmungen der MGrErwSt. in Frage. Die Absicht, die MwSt. in die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, war in die jeweiligen Bestimmungen der MGrErwSt. nicht ausdrücklich verankert. Bei mehreren möglichen Auslegungen des Gesetzes ist es notwendig, diejenige, die am wenigsten das Grundrecht oder die Grundfreiheit stört, das heißt, diejenige, die zugunsten der betroffenen Parteien ist, vorzuziehen.

Am 5. September 2017 hat die Finanzverwaltung die Information „Die Finanzverwaltung wird bei der Grunderwerbsteuer den vereinbarten Preis ohne MwSt. beim Steuerzahler - Veräußerer akzeptieren“[1] erlassen, wobei sie mitteilt, dass sie ihre Verwaltungspraxis dem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts anpasst: "So werden wir bei der Bestimmung der vereinbarten Preise für die Zwecke der Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage den ohne MwSt. vereinbarten Preis in den Fällen akzeptieren, in denen im Zeitraum vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Oktober 2016 der Steuerpflichtige beim Erwerb eines Grundstücks der Veräußerer war.“

In ihrer Schlussfolgerung weist die Finanzverwaltung darauf hin, dass sich die Gerichte nicht mit Fällen befasst haben, in denen der Steuerzahler der Erwerber war, wobei die Beurteilung dieser Frage für die Verwaltungspraxis notwendig sei. Daher werde diese Frage noch weiteren Untersuchungen unterliegen.

Laut der Finanzverwaltung öffnet der genannte Urteil des OVG Möglichkeiten für die Erreichung der Minderung der Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, und zwar sowohl bei den laufenden Verfahren, als auch bei den Verfahren, die zwar bereits abgeschlossen wurden, bei denen jedoch bisher keine Frist für die Bestimmung der Steuer abgelaufen ist.

Das Urteil des OVG eröffnet die Frage der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auch für die Fälle, in denen der Steuerzahler der Erwerber der MwSt.-Zahler (vielleicht auch der Nichtzahler der MwSt.) war (von 1.1.2014 bis 31.10.2016) oder ist (ab 1.11.2016).

Es wird sicherlich interessant sein, sowohl die nächsten Schritte der Steuerverwaltung, als auch die Entwicklung der Ansichten auf die mögliche Lösung der weiteren Fragen, die sich in diesem Bereich die Fachöffentlichkeit stellt, zu verfolgen.

Wenn Sie diese Frage betrifft, können wir Ihnen praktische Lösungen für Ihre Geschäftstätigkeit anbieten.