Das Oberste Gericht hat in seinem vorweihnachtlichen Urteil Nr. 26 Cdo 2923/2022 die Natur des Vorkaufsrechts an einer (Wohnungs-)Einheit lt. § 1187 Gesetz Nr. 89/2012 Slg., Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), etwas deutlicher klargestellt. Die bisherige Rechtsprechung hat dieses Institut bereits mehrfach kommentiert und zu einer allgemeinen Vorkaufsrechtsregelung lt. § 2140 ausgestaltet. Beispielsweise in der Entscheidung Nr. 26 Cdo 3862/2015 hat das Oberste Gericht judiziert, dass im Falle einer Verletzung des Vorkaufsrechts an der Einheit durch den Verkäufer, der Begünstigte seine Rechte geltend machen kann, indem er seine Rechte gemäß der allgemeinen Regelung lt. § 2144 BGB verteidigt. Das heißt, wenn dem bestehenden Mieter einer neu geschaffenen Wohnungseinheit überhaupt kein Kaufangebot gemacht wird und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird, kann der Mieter die Übertragung der Wohnung vom neuen Eigentümer auf sich fordern.

Das betreffende Urteil hat im vorliegenden Fall eine rechtssinngemäße Auslegung gewählt, die es einem übertriebenen Formalismus vorgezogen hat. Die Klägerin war Mieterin einer durch die Teilung von Haus und Grundstück entstandenen Einheit. Laut Gesetz wurde ihr angeboten, die Wohnungseinheit zu einem festgelegten Preis abzukaufen. Mit dem Preis war die Klägerin jedoch nicht einverstanden und auch in der anschließenden Korrespondenz kam es zu keiner Einigung. Der ursprüngliche Eigentümer verkaufte die Wohnung daher an die Beklagten zu dem Preis, zu dem er sie der Klägerin angeboten hatte. Letztere forderte den Kauf der Einheit erst, nachdem die Beklagten ihren Mietvertrag nach beinahe einem Jahr gekündigt hatten. Die Klägerin behauptete, das Rückkaufsangebot sei ihr nicht im Einklang mit der gesetzlichen Regelung lt. § 2140 gemacht, da ihr der Kaufvertrag nicht vorgelegt wurde, bevor dieser mit den Käufern abgeschlossen wurde. Vor Gericht verlangte sie daher Ersatz der Willensbekundung der Beklagten, mit ihr einen Vertrag über die Überlassung der Einheit abzuschließen.

Das Oberste Gericht schloss sich der Argumentation der Klägerin nicht an und bezeichnete das Verfahren des ursprünglichen Eigentümers als ausreichend. Er machte ein Angebot und verkaufte es zu demselben Preis, zu dem er es der Klägerin angeboten hatte, zu einem Zeitpunkt, als die Frist für die Klägerin zur Annahme des Angebots bereits abgelaufen war. Sinn der Bestimmung § 1187 BGB ist laut Gericht nicht der Gewinn, sondern die Befriedigung des Wohnbedarfs natürlicher Personen, die die ehemaligen Mietwohnungen lange Zeit als Mieter genutzt haben. Die genaue Vorgehensweise nach der allgemeinen Vorkaufsrechtsregelung ist nicht sinnvoll, wenn ein Angebot erst in dem Moment erfolgen würde, in dem der Vertragsschluss mit den interessierten Käufern kurz bevorsteht. Allein die Vorgabe einer Sechsmonatsfrist für den bestehenden Mieter würde potenzielle Käufer sehr wahrscheinlich abraten. Die Klägerin hatte genügend Zeit, ihr Interesse an der Einheit zu bekunden.

Autor: Veronika Odrobinová, Olga Králíčková