In einem Mietverhältnis ist eine Sicherheit (als Kaution bezeichnet) ein Geldbetrag, der verwendet wird, um die Befriedigung der Verbindlichkeiten und Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters gegenüber dem Vermieter für den Fall sicherzustellen, dass der Mieter die Miete nicht zahlt oder gegen eine andere Verpflichtung aus dem Mietverhältnis verstößt. Die Kaution wird in erster Linie bei der Anmietung einer Wohnung gezahlt, kann aber auch bei der Anmietung von Nichtwohnräumen oder in anderen Rechtsverhältnissen anfallen. In diesem Artikel geht es vor allem um das Thema speziell in Bezug auf die Vermietung einer Wohnung.

Neben den üblichen Fallstricken der Kaution, wie z. B. der Begrenzung ihrer Höhe auf das Dreifache der Miete oder der Notwendigkeit, dass der Vermieter Zinsen darauf zahlen muss, kann eine weitere Falle die Möglichkeit sein, die Kaution im Vollstreckungsverfahren zu beeinflussen. Wird ein Vollstreckungsverfahren gegen den Mieter geführt, kann der Gerichtsvollzieher den Mietvertrag im Namen des Schuldners (Mieters) auf der Grundlage seiner Entscheidung kündigen. Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution fällig und bevor sie an den Schuldner ausgezahlt (oder möglicherweise mit seinen Forderungen verrechnet) wird, wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher aufgefordert, die Kaution an den Gerichtsvollzieher zugunsten des Begünstigten im Vollstreckungsverfahren zu überweisen.

Die dem Vermieter geleistete Sicherheit verliert hier ihre Bedeutung, da der Anspruch des Vermieters auf Befriedigung seiner Forderungen nicht mehr durchsetzbar ist und der Vermieter darüber hinaus verpflichtet ist, dem Gerichtsvollzieher neben der Sicherheitsleistung auch diesbezügliche Zinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes zu zahlen. Allfällige Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter werden auch weiterhin zivilrechtlich durchzusetzen sein, wo zudem die Gefahr besteht, dass der Mieter mangels Mittellosigkeit nicht geräumt wird, was ein Hindernis für die Suche nach einer anderen Wohnung sein kann.

Das beschriebene Verfahren des Gerichtsvollziehers weist keine rechtlichen Mängel auf. Auch wenn es sich nicht um eine häufige Form der Durchführung von Vollstreckungsverfahren handelt, ist sie rechtmäßig, und ihre Anwendung kann nicht ausgeschlossen werden.

Eine gründliche Überprüfung des Mieters in Bezug auf seine Insolvenzhistorie oder Zwangsvollstreckungen ist sehr wünschenswert, bedeutet aber nicht, dass eine solche Situation in Zukunft nicht eintreten könnte. Auch ein zunächst problemloser Mieter ohne Zwangsvollstreckung kann sich in einer Situation befinden, in der gegen ihn während des Mietverhältnisses ein Zwangsvollstreckungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet wird.

Ein weiterer sehr problematischer Aspekt von Mietverhältnissen ist die Situation, in der sich der Mieter weigert, nach Ablauf des Mietverhältnisses auszuziehen. Es wird geläufig die mögliche strafrechtliche Verantwortlichkeit des Vermieters in einer Situation angegeben und veröffentlicht, in der er den Mieter aus der Wohnung auf eigene Faust /Kosten ausquartiert und die Schlösser austauscht, was jedoch Tatbestandsmerkmale einer Verletzung der Wohnungsfreiheit entsprechen kann.

Neben der oben genannten strafrechtlichen Verantwortlichkeit des Vermieters kann aber auch der Mieter in Bezug auf den Sachverhalt des unbefugten Eingriffs in das Recht auf ein Haus, eine Wohnung oder einen Nichtwohnraum strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Der bisherige Ansatz in dieser Situation war, dass es - wenn Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung bleiben - eine rein zivilrechtliche Angelegenheit ist; siehe das Urteil des Verfassungsgerichts II. ÚS 413/04. Diese Rechtsprechung ist jedoch im Hinblick auf die im neuen Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Änderungen des Mietverhältnisses derzeit gebrochen und die Anwendung der strafrechtlichen Ebene in diesen Beziehungen ist auch gegen den Mieter möglich, wenn der Mieter die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht verlässt. Diese Schlussfolgerungen ergeben sich aus der Entscheidung des Obersten Gerichts, Aktenzeichen 6 Tdo 1161/2020.