Das Oberste Verwaltungsgericht (im Folgenden „NSS“ genannt) hat in seinem Urteil Az. 5 Afs 220/2023–36 eine Kassationsbeschwerde entschieden, mit der eine natürliche Person (Klägerin) ihre Rechte gegenüber der Finanzberufungsdirektion (Beklagte) im Streitfall über die Erfüllung der Voraussetzungen für die Befreiung von der Einkommensteuer natürlicher Personen aufgrund des Verkaufs von Immobilien lt.§ 4 Abs. 1 Buch. a), des Einkommensteuergesetzes (im Folgenden „EStG“ genannt) geltend gemacht hat,  für den Fall, dass der Verkäufer unmittelbar vor dem Verkauf mindestens 2 Jahre lang in der betreffenden Immobilie gewohnt hat.

Konkret handelte es sich um eine natürliche Person, die Einnahmen aus dem Verkauf einer Familien-Doppelhaushälfte mit Nr. Xa und Xb auf zwei unterschiedlichen Parzellen erhielt, wobei sie diese Einkünfte in ihre Steuererklärung nicht aufgenommen hat, da sie diese als von der Einkommensteuer lt. § 4 Abs. 1 Buchst. a) EStG befreit ansah.

Die Untersuchung der Steuerverwaltung ergab jedoch, dass ein Teil der Doppelhaushälfte überhaupt nicht bewohnt war und daher die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt waren. Die Klägerin reichte daher eine ergänzende Steuererklärung ein, in der sie darlegte, dass sie die Einnahme aus dem unbewohnten Teil der Doppelhaushälfte besteuert habe und hinsichtlich des zweiten Teils bei ihrer Schlussfolgerung blieb, dass die Voraussetzung für die Befreiung von der Einkommensteuer – d.h. Wohnsitz für 2 Jahre unmittelbar vor dem Verkauf – erfüllt sei.

Argumente der Beklagten

Die Beklagte verwies auf die zahlreichen Widersprüche der Beschwerdeführerin in den Zeugenaussagen, die den Wahrheitsgehalt der von der Steuerverwaltung von Dritten eingeholten Beweise nicht widerlegen könnten (z.B. sehr geringe Stromversorgung, geringer Wasserverbrauch, keine offizielle behördliche Genehmigung/Bauabnahme des Gebäudes usw.). Nach Ansicht der Beklagten kann nicht darauf geschlossen werden, dass die Beschwerdeführerin sich nur deshalb in der betreffenden Immobilie mit der Absicht aufgehalten hat, sich dort dauerhaft aufzuhalten, weil sie dort persönliche Gegenstände aufbewahrt hatte, Erfrischungen zubereiten oder gar in einem nicht genehmigten Gebäude fernsehen konnte.

Darüber hinaus wies die Beklagte darauf hin, dass es für die Steuerbefreiung erforderlich sei, unmittelbar vor dem Verkauf, also ohne unnötige oder ungerechtfertigte Zeitverzögerung, hier einen Wohnsitz zu haben. Wenn die Beschwerdeführerin behauptete, sie habe die Immobilie im September 2018 verlassen und den Kaufvertrag zum Verkauf erst im November 2018 abgeschlossen, wurde die bereits verlassene Immobilie verkauft. Die Bedingung „Wohnsitz unmittelbar vor dem Verkauf“ konnte in diesem Fall nicht erfüllt werden.

Schlussfolgerungen von NSS

• Die Vorstellung der Beschwerdeführerin, dass es genüge, die Absicht nachzuweisen, sich in der Wohnung für einen unbegrenzten Zeitraum, mindestens 1 Tag, aufzuhalten, ist für den Zweck der Steuerbefreiung der Einnahmen aus dem Verkauf der Wohnung (Einfamilienhaus) im Sinne § 4 Abs. 1 Buchst. a) EStG völlig falsch.
• Das NSS-Gericht weist darauf hin, dass die Tatsache, dass jemand offiziell für einen dauerhaften Wohnsitz in einer bestimmten Immobilie registriert ist, nicht automatisch bedeutet, dass er tatsächlich dort lebt. Ebenso kann im Gegenteil ein Steuerpflichtiger, der nicht als ständiger Wohnsitz in einer bestimmten Immobilie gemeldet ist, nachweisen, dass er dort tatsächlich gelebt hat und damit nachweisen, dass die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind. Der Beschwerdeführerin misslang es jedoch.
• Darüber hinaus stellt NSS fest, dass es keine allgemeine Definition des Begriffs „unmittelbar vor dem Verkauf“ gibt. Es ist jedoch klar, dass der Verkäufer die Immobilie nicht bis zum letzten Tag vor dem Verkauf direkt bewohnen muss. Man kann auch einen bestimmten Zeitraum für Räumungen, Grundstücksumbauten usw. berücksichtigen. Allerdings ist anderweitige Nutzung (z. B. Kurzzeitmiete) dieser Immobilie im Zeitraum zwischen dem tatsächlichen Ende des Wohnens in der Immobilie und dessen Verkauf nicht möglich.

In Anbetracht dessen kam das NSS-Gericht zu dem Schluss, dass die Klägerin im vorliegenden Fall nicht in der Lage war, nicht einmal die Ausgangsbedingung selbst - d.h., dass sie überhaupt einen Wohnsitz bzw. dauerhafte Wohnung in der verkauften Immobilie hatte - nachzuweisen. Selbst wenn sie diese Voraussetzung erfüllte, müsste sie weiterhin nachweisen können, dass sie die Immobilie unmittelbar vor dem Verkauf bewohnt hatte, d.h. die entsprechende Verzögerung von etwa zwei Monaten zwischen der Räumung und dem Verkauf rechtfertigen.
Das NSS bestätigte, dass es in diesem Fall nicht möglich sei, die Befreiung von der Einkommensteuer anzuwenden, und lehnte die Kassationsbeschwerde ab.