Wenn Sie ein Geschäft oder eine andere Einrichtung eröffnen möchten, zum Beispiel ein Restaurant, und sich mit der Frage befassen, ob die anfänglichen Investitionskosten als abzugsfähige Kosten gebucht werden können, lesen Sie den weiteren Text.  Ich werde die Optionen präsentieren, die die jetzige Gesetzgebung bietet. Speziell werde ich mich mit dem Teil Ihrer Investition befassen, mittels der Sie eine gemietete Immobilie verschönern oder anpassen.

Im Allgemeinen gilt es, dass die Ausgaben für Anlagevermögen keinen steuerlich abzugsfähigen Aufwand darstellen, sie mindern jedoch die Steuerbemessungsgrundlage in Form von Abschreibungen. Wenn Sie ein bereits fertiges und in Anwendung gebrachtes Vermögen verschönern oder anpassen, handelt es sich um die sog. „technische Aufwertung“ des bestehenden Vermögens. Dies gilt für alle Vermögenswerte, einschließlich der Gebäude. Diese "technische Aufwertung" wird nach dem Gesetz während der gleichen Dauer wie das aufgewertete Vermögen abgeschrieben. Bei Gebäuden sind es 30 oder 50 Jahre nach der Art des Gebäudes und nach seiner Aufnahme in die AfA-Gruppe 5 oder 6. Eine "technische Aufwertung" ist eine buchhalterische und steuerliche Kategorie, die das öffentliche Recht nicht kennt. Ihre Definition finden Sie in § 33 des tschechischen Einkommensteuergesetzes (EStG-cz). Unter einer "technischen Aufwertung“ werden stets Ausgaben für beendete Aufbauten, Erweiterungsbauten, bauliche Änderungen, Renovierung und Modernisierung des Vermögens verstanden, wenn sie in einem Besteuerungszeitraum einen Wert von 40.000,- CZK bei einem einzelnen Vermögen übersteigen. Das Gesetz beschreibt dann ausführlich, was ein Aufbau, ein Erweiterungsbau, eine bauliche Änderung, eine Renovierung und eine Modernisierung sind. Wenn Sie bereits hier das Gefühl haben, dass es ziemlich kompliziert ist, muss ich sagen, dass dies noch nicht alles ist. Das Problem ist, dass Sie im Falle einer Vermietung nicht eine eigene, sondern eine fremde Immobilie aufwerten. Die Abschreibungen kann jedoch nur der Eigentümer durchführen. Nach dem Gesetz können der Mieter und heute bereits auch der Untermieter nur mit einer schriftlichen Zustimmung des Eigentümers Abschreibungen durchführen. Der Eigentümer muss sich dabei gleichzeitig verpflichten, dass er keine Abschreibungen durchführen wird.

Dies ist nur die trockene Theorie des Gesetzes. Wie sieht es in der Praxis aus? Die Mietverträge für neue Betriebsstätten werden normalerweise für fünf, höchstens für zehn Jahre abgeschlossen. Die komplette Abschreibung der Investition tritt jedoch erst nach 30 oder 50 Jahren ein. Das heißt, dass ein großer Teil der anfänglichen Investition keine abzugsfähigen Kosten sind. Warum? Weil es der Gesetzgeber so wollte und dies bereits in den 1990-er Jahren im Gesetz verankert hat.

Hier beginnt oft die Arbeit der Steuerberater. Wir suchen, ob es Möglichkeiten gibt, wie wenigstens ein Teil der Investition von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden kann.

Wie soll man vorgehen?

Die erste Frage ist, ob die genannte Verschönerung der gemieteten Räume eine technische Aufwertung oder eine Reparatur darstellt. Reparaturen sind ein steuerlich abzugsfähiger Aufwand. Technische Aufwertungen, wie wir sie oben erklärt haben, sind keine steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Die Antwort auf die Frage ist in den jeweiligen Fällen meistens nicht einfach. Unter einer Reparatur wird die Ausbesserung einer teilweise körperlichen Abnutzung oder einer Beschädigung zum Zweck der Wiederherstellung des vorherigen Zustands verstanden. So wird die Reparatur in den Rechnungslegungsvorschriften definiert. Bei der Einführung in einen betriebsfähigen Zustand können auch anderes Material, andere Teile, Bestandteile oder Technologien verwendet werden als die, die ursprünglich verwendet wurden, wenn dadurch keine technische Aufwertung entsteht. Unter einer Reparatur wurde gemäß § 652 Abs. 2 des bis zum 31. 12. 2013 geltenden tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Tätigkeit verstanden, mittels derer Mängel, Folgen einer Beschädigung oder einer Abnutzung einer Sache beseitigt werden. Eine ähnliche Definition, nämlich dass eine Reparatur eine Tätigkeit ist, die Mängel und Beschädigung einer Sache beseitigt und die die Sache in den ursprünglichen oder einen betriebsfähigen Zustand bringt (vgl. §§ 1268, 2210, 2169 und 2287 des neuen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, das ab dem 1.1.2014 in Kraft ist). Aus diesen Formulierungen folgt, dass die Reparatur eine Tätigkeit ist und dass sie keinen anderen Zweck haben kann, als das Setzen in den ursprünglichen Zustand, in dem sich das Vermögen ursprünglich befand, oder das Setzen in einen betriebsfähigen Zustand.

Ich empfehle mittels eines negativen Vergleichs mit der Definition der technischen Aufwertung zu vergleichen, ob eine Ausgabe eine technische Aufwertung darstellt oder nicht. Eine technische Aufwertung ist keine Ausgabe, die weder mit einer Erweiterung eines Baus, einer baulichen Änderung, einer Renovierung, noch einer Modernisierung verbunden ist. Oder die Aufwertung darf 40.000,- CZK pro Jahr bei einem Vermögenswert nicht übersteigen.

Eine weitere Frage ist es, ob die Reparaturen von der technischen Aufwertung getrennt werden können. Im Allgemeinen würde ich „Nein“ sagen, es gibt jedoch nach dem tschechischen Obersten Verwaltungsgericht Situationen, wo man sich das vorstellen kann. Die Antwort auf diese Frage ist rein individuell.

Die dritte Frage ist, ob die Änderungen wirklich ein Teil der gemieteten Immobilie sind? In der Praxis wird als ein Teil der Immobilie alles betrachtet, was mit ihr fest verbunden ist. Wenn Sie eine spezialisierte „Einordnungskanzlei“ um eine Stellungnahme ersuchen, erhalten sie wahrscheinlich die obige Antwort.  Es muss jedoch nicht der Fall sein. Nach der Entscheidung des OVG-cz ist ein Teil einer Sache lediglich das, was deren Funktion und Zweck teilt (OVG-cz (NSS) AZ: 5 Afs 3/2010 - 148, Urteil vom 17. 9. 2010).

Das Gericht hat im zitierten Urteil erklärt: "Auch im Sinne der Erläuterung zum Anhang Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes, auf die sich der Beschwerdeführer bezieht, werden als integraler Bestandteil eines Gebäudes Anlagen betrachtet, die ihre Funktion und den Zweck, für den das Gebäude bestimmt und zugelassen wurde, ermöglichen. Ihre Beseitigung würde zweifellos die Funktion und den Zweck des Gebäudes zunichte machen, da die Herstellung, für die der Bau bestimmt war, nicht erfolgen könnte.“

Das Gericht urteilt weiter: "Aus dem oben genannten kann der Schluss gezogen werden, dass in der Regel eine Sache, eine Anlage, die für den Bau aus der Perspektive des Baugesetzes für die Funktion und den jeweiligen Zweck des Baus erforderlich ist, üblicherweise ein Teil des Baus im Sinne des Einkommensteuergesetzes ist. Und umgekehrt, das, was aus der Sicht der Funktion des Baus aus der bautechnischen Perspektive zu diesem Zweck nicht bestimmt ist und für die Funktion und den Zweck des Baus in der Regel nicht notwendig ist, wird in der Regel aus der Perspektive des Einkommensteuergesetzes nicht als ein Teil des Baus betrachtet.“

Das Gericht gibt dann zur besseren Vorstellung mehrere Beispiele an. Wenn es sich um keinen Teil des Baus handelt, kann er auch keine technische Aufwertung, sondern ein selbstständiges Vermögen darstellen, dessen Eigentümer der Mieter ist, der es auch selbstständig abschreiben kann. In den meisten Fällen kann dies wesentlich schneller als beim Gebäude erfolgen.

Was kann zum Schluss gesagt werden?  Ich muss darauf hinweisen, dass man zum Nachweis seiner Meinung Beweismaterial von hoher Qualität benötigt. Ich meine Fotos vor und nach den ausgeführten Anpassungen, Projekte, Stellungnahmen der Bauingenieure, Werkverträge und Rechnungen, die dem tatsächlichen Inhalt der durchgeführten Anpassungen entsprechen. Und dazu empfehle ich auch Dienstleistungen eines Steuerberaters. Lassen Sie sich beraten, was darf und was nicht gemacht werden darf. Ich wünsche viele erfolgreiche Jahre in den neuen Mieträumen.