Das tschechische Einkommensteuergesetz bietet den Steuerzahlern eine relativ breite Skala von Befreiungen von der persönlichen Einkommensteuer aus dem Verkauf (Übertrag) von Immobilien. Eine solche Möglichkeit stellt die Befreiung von Einnahmen aus dem Verkauf einer Immobilie dar, in der der Verkäufer zwar nicht mindestens 2 Jahre unmittelbar vor derer Verkauf gewohnt hat, sondern die erhaltenen Geldmittel zur Beschaffung seines eigenen Wohnungsbedarfs verwenden wird. Auf diese Möglichkeit möchten wir unter anderem in diesem Artikel eingehen.

Ab 1. Januar 2021 wurde in § 4b des Einkommensteuergesetzes („EStG.“) eine neue Verwaltungspflicht geändert, nämlich die Meldepflicht des Steuerpflichtigen bei Anwendung der Befreiung von Einnahmen aus der Veräußerung von Immobilien. Wenn der Steuerzahler diese Tatsache dem Finanzamt nicht bis zum Ablauf der gesetzlichen Frist für die Einreichung der Steuererklärung meldet, kann er die Einkommensteuerbefreiung nicht ausnutzen.

Das Finanzministerium der Tschechischen Republik (MF ČR) verpflichtet den Steuerpflichtigen nicht, die Meldung auf einem besonders vorgeschriebenen Formular abzugeben. Um die Befreiung von Einnahmen aus einer Immobilienveräußerung in Anspruch nehmen zu können, genügt es, diese Tatsache an das zuständige Finanzamt in Form eines allgemeinen Schriftstücks bekannt zu geben.

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung 

Die Befreiung von Einnahmen, die durch die Verwendung der aus diesen Einnahmen erzielten Mittel zur Beschaffung eines eigenen Wohnungsbedarfs bedingt sind, ist anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige den Erwerb dieser Mittel dem Finanzamt bis zum Ablauf der Abgabefrist für die Steuererklärung für den Steuerzeitraum meldet, in dem sie erzielt wurden. Wenn wir also aktuell über eine Steuererklärung für das Jahr 2021 sprechen, läuft die Frist zur Abgabe einer Meldung am 1. April 2022, bzw. 1. Juli  2022 ab, wenn der Steuerpflichtige vor der Steuerverwaltung durch einen Steuerberater vertreten wird.  

Gemäß Gesetz hat der diese Meldung an den Steuerverwalter machende Steuerzahler

Folgendes vorzunehmen:

a) die zur Beschaffung eines eigenen Wohnungsbedarfs erhaltenen Mittel bis zum Ende des Steuerzeitraums zu verwenden, der unmittelbar auf den Steuerzeitraum folgt, in dem der Steuerpflichtige die Mittel erhalten hat (z.B. die aus dem Verkauf einer Wohnung im Jahr 2021 erhaltenen Einnahmen können zur Beschaffung eines anderen Wohnungsbedarfs bis Ende des Jahres 2022 verwendet werden),

oder

b) den zur Beschaffung des eigenen Wohnungsbedarfs beschafften Mitteln entsprechenden Betrag vor deren Erwerb zu verwenden, jedoch nicht früher als in dem Besteuerungszeitraum, der unmittelbar dem Besteuerungszeitraum vorangeht, in dem der Steuerpflichtige die Mittel erhalten hat. Mit anderen Worten, die Befreiung von Einnahmen, z.B. aus Verkauf einer Wohnung im Jahr 2021, kann auch rückwirkend auf Fälle angewendet werden, in denen der Steuerpflichtige eine andere Wohnung in der Vergangenheit, z.B. im Jahr 2020 erworben hat.

Sollten die oben genannten Bedingungen für die Befreiung dieser Einnahmen nicht erfüllt werden (d.h. die Mittel werden zur Beschaffung des eigenen Wohnungsbedarfs nicht im maßgeblichen Besteuerungszeitraum verwendet), sind die Einnahmen aus der Immobilienveräußerung gemäß § 10 EStG. in einer Steuererklärung zu besteuern. Sollte der Steuerpflichtige die erzielten Mittel nur teilweise für einen anderen Wohnbedarf verwenden, so ist die Einnahme nur in Höhe der für den eigenen Wohnbedarf verwendeten Mittel steuerfrei, wobei der verbleibende Teil der Einnahme als steuerpflichtige Einnahme lt. § 10 EStG. gilt.

Beispiel

Teilweise steuerfreie Einnahme

Der Steuerpflichtige hat im Frühjahr 2020 aufgrund eines günstigen Stellenangebotes eine Wohnung (Wohneinheit) in Jičín für 2 600 000 CZK gekauft, wo er aber nur ein Jahr wohnte. Im Frühjahr 2021 hat er die Wohnung für 3 Millionen CZK verkauft und zog mit seiner Freundin in ein Haus in Prag. Die Hälfte des Verkaufspreises (1 500 000 CZK) wird er nachweislich zum Zwecke der Instandhaltung und baulichen Veränderung des Hauses verwenden (dieser Zweck fällt unter den Wohnungsbedarf gemäß § 4b Abs. 1 EStG), und der Rest wird dazu beitragen, ein Hypothekendarlehen seiner Schwester zurückzuzahlen.

Die Voraussetzung des vorangegangenen mindestens zweijährigen Wohnens in der verkauften Immobilie wurde für Steuerbefreiungszwecke nicht erfüllt, also in diesem Fall kann nur ein Teil der Einnahmen aus dem Wohnungsverkauf, den der Steuerpflichtige zur Beschaffung neuer Wohnbedürfnisse – d.h. die Geldmittel, die der Steuerzahler für die Instandhaltung und die Bauänderungen des Einfamilienhauses investiert hat. Die andere Hälfte der Einnahmen, auch wenn sie für die Beschaffung des Wohnbedarfs seiner Schwester aufgewendet wird, erfüllt die Voraussetzung der Befreiung nicht und stellt somit für den Steuerpflichtigen eine steuerpflichtige Einnahme aus entgeltlicher Übertragung von unbeweglichen Sache gemäß § 10 Abs. 1 Buchst. b) Pkt. 1 EStG. dar. Im gleichen Verhältnis, d.h. auf 50 % müssen auch die Steueraufwendungen im Zusammenhang mit diesem steuerpflichtigen Teil der Einnahme, was vor allem der nachgewiesene Anschaffungspreis der verkauften Wohnungseinheit in Jičín, d.h. die Hälfte von 2 600 000 CZK sein wird, reduziert werden.

Der Steuerzahler wird also für das Jahr 2021 zum Folgenden verpflichtet sein:

• eine Einkommensteuererklärung natürlicher Personen einzureichen, in der er eine Teilbesteuerungsgrundlage für sonstige Einkünfte lt. § 10 EStG. in Höhe von 200 000 CZK (1 500 000 CZK – 1 300 000 CZK) ausweist,
• dem Finanzamt eine Meldung über die Verwendung der Hälfte der erzielten Einnahmen aus dem Wohnungsverkauf zur Beschaffung eines Wohnungsbedarfs vorzulegen

Herabsetzung der Grenze für die Inanspruchnahme der Zinsen aus einem für Wohnungsbedarf verwendeten Kredit

Mit Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 386/2020 Slg., womit die gesetzliche Verordnung des Senats Nr. 340/2013 Slg., über die Grunderwerbsteuer abläuft, wurde die Grunderwerbsteuer aufgehoben und es gab auch Änderungen im Einkommensteuergesetz. Durch die Änderung dieses Gesetzes wird die Grenze für die Geltendmachung der Zinsen aus einem für Wohnungsbedarf verwendeten Kredit erheblich gesenkt. Vom ursprünglichen Betrag iHv 300 000 CZK wurde das Limit auf 150 000 CZK reduziert. 

Nach der Neuregelung des Gesetzes gilt die rechtliche Regelung der Kreditzinsen nur noch für Kredite, die der Steuerpflichtige nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung erworben hat. Die neuen Rechtsvorschriften gelten daher nur für Kredite, die der Steuerpflichtige am bzw. nach dem 1. Januar 2021 erhalten hat. Umgekehrt, hat der Steuerzahler ein Kredit noch vor dem 1. Januar 2021 erhalten, kann er auch nach Inkrafttreten der EStG-Novelle die Grenze von 300 000 CZK anwenden.

Im Folgenden fügen wir einige praktische Situationen hinzu, die sich infolge der Gesetzgebungsänderung ergeben können. Mit diesen Beispielen befasste sich der Koordinierungsausschuss der Steuerberater gemeinsam mit der Generalfinanzdirektion der Tschechischen Republik.

Beispiel 1

Der Steuerzahler schließ am 5. Oktober 2020 mit einem Bankinstitut einen Hypothekenkredit für den Bau eines Einfamilienhauses ab. Das Grundstück gehört dem Steuerzahler. Die ersten Aktivitäten zum Erwerb von Immobilien, bestehend aus der Ausarbeitung einer architektonischen Studie und anschließender bautechnischer Dokumentation für die Einreichung eines Baubewilligungsantrags, wurden am 10. November 2020 realisiert. Der erste Teil der Geldmittel wurde auf das Konto des Steuerzahlers am 15. Dezember 2020 überwiesen, als das Grundstück zugunsten der Bank verpfändet wurde. Die ersten Bauarbeiten begannen am  20. Januar 2021. Am 20. Mai 2021 ist ein Meter der Rohbauhöhe erreicht und am 15. Juni 2021 wurde ein Antrag auf Eintragung im Liegenschaftskataster des im Bau befindlichen Hauses eingereicht. Die Eintragung des Eigentumsrechtes wird am 25. Juni 2021 zugelassen, rückwirkend zum Zeitpunkt der Einreichung des Eintragungsantrags (d.h. zum 15. Juni 2021). Der Bau des Einfamilienhauses wird am 31. Dezember 2022 beendet sein.

Lösung 

Als auslschaggebender Stichtag für die Beurteilung des gegebenen Beispiels ist das Datum der Erteilung der Baugenehmigung. Wurde die Baugenehmigung am 31.12. 2020 ausgegeben, wird die Zinsgrenze 300 000 CZK sein, wurde sie erst im Laufe des Jahres 2021 ausgestellt, kann der Steuerpflichtige die Zinsen für den Hypothekenkredit nur bis zur Höhe von 150 00 CZK von der Bemessungsgrundlage pro Steuerzeitraum abziehen.

Beispiel 2

Der Steuerzahler plant, das von seinen Eltern im Mai 2018 geerbte Einfamilienhaus zu renovieren. Für den Wiederaufbau hat er eine erstellte Architekturstudie zur Verfügung, für die er am 1. November 2020 einen Vertrag mit einem Architekten abgeschlossen hat. Am 8. Januar 2021 schloss der Steuerpflichtige mit der Bank einen Hypothekenkredit zum Zwecke der Erhaltung und Änderung des Baus des Einfamilienhauses ab. Die Inanspruchnahme der Finanzmittel erfolgt am 30. Januar 2021. Die ersten Bauarbeiten beginnen am 10. Februar 2021 und die komplette Renovierung wird am 5. Januar 2022 abgeschlossen sein.

Lösung

Da die Aktivitäten zur Durchführung des Wiederaufbaus am 1. November 2020 begannen und ab diesem Zeitpunkt kontinuierlich fortgeführt wurden und damit das Konzept der Wohnungsbedarfsdeckung – der Instandhaltung und Umbauten eines Einfamilienhauses - aus dem Kreditgegenstand bis zum Jahresende 2020 finanziert, erfüllt wurde, ist der Steuerpflichtige berechtigt, die Zinsen aus dem Hypothekenkredit nach der alten Rechtsregelung, d.h. einen Höchstbetrag bis zu 300 000 CZK, von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen.

In diesem Fall kam die Generalfinanzdirektion (GFŘ) in ihrer Stellungnahme zu dem Schluss, dass der entscheidende Zeitpunkt für die Beschaffung des Wohnungsbedarfs von dem Datum abhängt, an dem der Umbau tatsächlich physisch begonnen wurde, und dass es Verpflichtung des Steuerzahlers ist, diese Tatsache gegenüber dem Steuerverwalter mit Belegen nachzuweisen - z.B. den Beginn der Arbeiten durch den Auftragnehmer auf der Grundlage eines Werkvertrags usw.

Einnahmen aus dem Verkauf einer Investitionswohnung 

Abschließend fügen wir der Vollständigkeit halber hinzu, dass mit Wirkung ab 1. Januar 2021 der Gesetzgeber den sog. Zeittest für die Steuerbefreiung von Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien, in denen der Steuerpflichtige unmittelbar vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre lang keinen Wohnsitz hatte und diese Einnahmen nicht zur Beschaffung eines neuen Wohnungsbedarf verwendet – sog Investitionswohnungen – verlängert hat.

Der Zeittest wurde in diesen Fällen auf 10 Jahre verlängert und gilt für die nach dem 1. Januar 2021 erworbenen unbeweglichen Sachen.

Autor: Vladimír Toráč